Как можно купить имущество должника на аукционе

Как арбитражный управляющий работает с имуществом

Я работаю арбитражным управляющим с 2013 года — занимаюсь банкротством граждан и организаций. А также как агент помогаю знакомым покупать имущество на торгах — консультирую их или участвую в торгах в их интересах. Поэтому я хорошо знаю, как все устроено в этой сфере.

Какое имущество продают на торгах. По правилам, на банкротные торги попадает все имущество должника, которое включено в конкурсную массу. Это может быть недвижимость — жилая и нежилая, автомобили, специализированная техника, например сельскохозяйственная или дорожная, доли в имуществе, дебиторская задолженность, ценные бумаги. По моему опыту, 80% рынка банкротных торгов — это ликвидные объекты.

При этом в конкурсную массу не включают имущество, на которое по российскому законодательству нельзя обратить взыскание — например, единственное жилье.

Но и здесь есть исключения. Судебная практика сформировалась так, что и на единственное жилье могут обратить взыскание, если оно признано роскошным. В этом случае кредитор может за свои деньги купить должнику другое жилье — в  районе, но с меньшей площадью. А основной объект включить в конкурсную массу, чтобы продать на торгах.

Также заинтересованные лица могут исключить имущество из конкурсной массы. Это происходит по заявлению в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, банкротящийся гражданин может попросить суд не продавать имущество, которое жизненно ему необходимо. Например, инвалидную коляску, даже самую дорогую, отбирать не станут.

Как оценивают имущество для торгов. Чтобы объект попал на банкротные торги, арбитражный управляющий должен провести инвентаризацию, включить его в конкурсную массу и определить стоимость.

Инвентаризацию проводят вручную. Это значит, что я приезжаю к должнику, например на завод, и вношу в реестр все, что там вижу: столы, стулья, компьютеры, мебель. А имущество, которого нет в натуре, принимаю по документам.

Иногда должники заранее присылают мне реестры имущества, которое у них есть, а я на месте просто проверяю, оно существует, и принимаю его по акту приема-передачи.

Дальше, если имущество можно оценить силами арбитражного управляющего, то он так и поступает. Например, я оцениваю недвижимость, транспорт, спецтехнику.

Я могу установить корректную рыночную стоимость, потому что использую сравнительный подход — пользуется большинство экспертов-оценщиков. Для этого я подбираю о продаже аналогичных объектов. Например, если я оцениваю автомобиль, то ориентируюсь на несколько машин марки, года выпуска, в  регионе. Но если в нужном регионе таких машин никто не продает, я смотрю объявления по России.

Потом я вычисляю среднее арифметическое. И так у меня получается рыночная стоимость.

Если имущества много или оно специфическое, например сельскохозяйственное оборудование, привлекаю эксперта-оценщика. Его работа оплачивается из конкурсной массы.

Иногда имущество попадает на торги по цене ниже рынка. Но это возможно только на этапе публичного предложения. Дело в том, что аудитория на торгах всегда меньше, чем на «Авито» и подобных площадках. Поэтому, чтобы лот купил, цену приходится снижать.

Что происходит с имуществом, которое никто не купил на торгах. Если победитель торгов не хочет покупать лот, управляющий может предложить его тому участнику, который сделал предыдущую ставку. Если и он отказывается, можно организовывать публичные предложения до тех пор, пока это будет выгодно.

Поясню. Разместить один лот на ЭТП стоит от 11 000 , примерно стоит разместить объявления о торгах. Значит, цена торгов для одного лота — от 20 000 .

Получается, что на первых торгах лот должен стоить от 20 000 , чтобы покрыть текущий долг, на вторых — от 40 000 , на третьих — от 60 000  и так далее. То есть чем больше торгов для конкретного лота, тем выше расходы на них.

Но при этом цена, которую видят участники торгов, на каждом этапе должна уменьшаться, иначе лот просто никто не купит. И вот, по моему опыту, бессмысленно проводить торги, если стоимость имущества для покупателя опустилась до 110 000 . Но до этой суммы торговать можно.

Если так случилось, что цена на лот упала до 110 000 , управляющий может предложить кредиторам его купить. Но на это соглашаются не все, потому что в этом случае им нужно будет заплатить за имущество своими деньгами, а потом думать, что с ним делать — как продать. Например, банки, по моему опыту, никогда не соглашаются покупать такое имущество, потому что им не нужны непрофильные активы.

Если управляющий не смог продать имущество или имущественные права ни на торгах, ни кредиторам, он может списать его. То есть вычеркнуть из списка активов должника. Списание происходит по заявлению в арбитражный суд. Но на практике такое бывает очень редко и в основном с дебиторской задолженностью: ее неохотно покупают на торгах, потому что обычно право требования есть, а получить долг фактически невозможно.

Как получить ключ для торгов

Раньше аукционы «Моссоцгарантии» проходили как в фильмах: люди собирались в зале, поднимали дощечки с номерками и назначали свою цену.

Для регистрации требуется электронный ключ для торгов — это аналог вашей подписи. Он позволяет подписывать документы удаленно и имеет такую же юридическую силу, как и собственноручная подпись. Выглядит такой ключ как обычная флешка. Сделать его можно в любом центре, который прошел авторизацию на платформе «Сбербанк-».

Так выглядела моя электронная подпись для торгов

В России больше ста удостоверяющих центров, которые выпускают электронные подписи. Самые известные — «Таскком», «Национальный удостоверяющий центр», «Корус Консалтинг» и . Мы свой ключ получали в « Контур». Обычно выпуск занимает несколько дней, но за дополнительную плату можно сделать сертификат в течение часа. Мы заплатили 5000  за саму электронную подпись и еще 2500  за ускоренный выпуск.

Мой опыт проверки документов

раз я собиралась купить квартиру на торгах: заказала выписку из ЕГРН, проверила решение суда по квартире и договор приватизации. Из документов я узнала, что в квартире проживали мать и сын.

Сын отказался от участия в приватизации, а мать заложила квартиру, получив за нее кредит. В этом случае мать была собственницей квартиры, а сын там просто жил. Когда банк оформлял квартиру в залог, он не учел, что сын отказался от приватизации. Выходит, банк допустил ошибку, не проверив момент с приватизацией.

Эти обстоятельства не считаются основанием для признания торгов недействительными. Несмотря на то что при покупке такой квартиры покупатель становится собственником, выселить гражданина, отказавшегося от участия в приватизации, невозможно. Такая квартира будет висеть мертвым грузом. Или можно заселиться и жить совместно с проживающим. я не проверила документы и не обратила внимания на момент с приватизацией, то  проблемную квартиру.

Примеры лотов, которые можно купить на торгах по приватизации

Теперь покажу примеры, какую недвижимость можно купить на торгах госимуществом.

Первый пример — однокомнатная квартира площадью в Ломоносове, на улице Федюнинского, 16. Торги проходили в форме открытого аукциона. Начальная цена — 3 327 747 , итоговая — 3 494 134,35 .

Лот купили сразу — на первом аукционе. То есть на торги без объявления цены он не попал. А участников, судя по протоколу, было всего двое. И победитель сделал всего один шаг — в 166 387,35 .

На «Дом-клике» я нашла два объявления с похожими квартирами — они в соседнем доме. Но этот дом построили раньше того, в котором была аукционная квартира, и их площадь меньше — . При этом их продавали от 3,5 млн рублей.

Даже сейчас, когда спрос на вторичное жилье упал кризиса, высоких ставок по ипотеке и общей неопределенности, думаю, что такая покупка и теперь, и тогда не была выгодной.

Второй пример — однокомнатная квартира площадью в поселке Торковичи Ленинградской области. Торги проходили в формате открытого аукциона. Первоначальная цена — 701 000 .

В аукционе участвовали два человека — одного признали победителем. Ему удалось купить эту квартиру по стартовой цене. То есть ему даже не пришлось делать ставку.

Возможно, дело в том, что этот объект не самый ликвидный: далеко от Санкт-Петербурга и районного центра — города Луги, поэтому другой претендент не повышал цену.

Либо так случилось потому, что в аукционе участвовали родственники — у них одна фамилия. И один участник специально не повышал цену. Такое я встречала на торгах арестованным имуществом.

На «Дом-клике» я нашла только один похожий вариант в  месте — двухкомнатную квартиру за 2 200 000 . Поэтому, вероятно, победителю аукциона удалось сэкономить минимум 1 300 000 . Конечно, при условии, что квартира в хорошем состоянии и ее не нужно капитально ремонтировать.

На «Дом-клике» я нашла только одно объявление с двухкомнатной квартирой в  доме

Пример недвижимости, которую можно выкупить на торгах ФССП

Для примера покажу квартиру площадью в Липецке, которую в апреле 2022 года продавали на торгах за 1 242 400  — заемщик перестал платить за нее ипотеку. В этих торгах участвовали четыре человека, двое сделали ставки по 24 848 . В итоге победитель торгов выкупил лот за 1 292 096 .

Но ЭТП, на которых торгуют арестованным имуществом, берут свою комиссию. Квартиру из примера продавали на . Комиссия у этой площадки — 1,2%, или 14 909 .

ЭТП, на которых реализуют арестованное имущество, берут свою комиссию. Комиссия  — 1,2% от начальной цены

Также в извещении указано, что для квартиры есть долг по капремонту — около 12 000 . И неизвестно, долг по ЖКУ. Эти долги должен погашать бывший собственник. Однако победитель торгов не сможет снять обременение и совершать любые регистрационные действия с квартирой, пока будет долг, так что ему придется сначала закрыть все долги.

Таким образом, победитель торгов должен заплатить за эту квартиру около 1 320 000 . Но похожие по площади и году постройки квартиры в Липецке стоят . Значит, покупка оказалась выгодной.

Также в извещении о торгах указано, что в квартире зарегистрирован один несовершеннолетний. Победителю торгов придется его выписать, и на это уйдет время. И неизвестно, сам должник в этой квартире.

Кроме того, неизвестно, в каком состоянии находится квартира — возможно, ее придется отремонтировать, это дополнительные вложения.

Как правильно платить налоги, если покупаете квартиры на торгах

Размер налога на доход от продажи недвижимости зависит от того, как долго недвижимость была у вас в собственности.

Стандартный минимальный срок владения — пять лет, льготный — три года. Он применяется для жилья, которое получили в дар от близкого родственника, в наследство, по приватизации либо по договору ренты. Еще один случай, когда действует срок три года: жилье на день продажи было единственным.

Если вы продали квартиру ранее минимального срока владения, то доход от продажи облагается НДФЛ. Если срок истек, платить налог не надо, подавать декларацию — тоже.

При продаже недвижимости до завершения минимального срока владения доходом считаются 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года сделки. Если сумма по договору меньше, налоговая пересчитает НДФЛ «по кадастру».

Чтобы вывести налогообложения часть доходов, нередко в договоре цену делят на стоимость недвижимости и «компенсацию неотделимых улучшений». В последнюю включают расходы на ремонт, мебель и технику, если она остается.

Рассуждение такое: раз мне компенсируют затраты, то выгоды нет, следовательно, и доходов нет. Но это обывательское представление — глава 23 НК о НДФЛ ничего подобного не предусматривает. Так что стоимость неотделимых улучшений — тоже налогооблагаемый доход продавца квартиры. Причем из него ничего вычитать нельзя. Вот разбор Тинькофф Журнала для покупателя, но и о продавце там тоже есть.

Есть два законных способа уменьшить доход от продажи жилья, который облагается НДФЛ.

Вычесть расходы на приобретение объекта — сумму, уплаченную продавцу, проценты по ипотеке. А вот затраты на ремонт сюда не входят, кроме случая, когда приобреталась новостройка по ДДУ без отделки.

В ситуации из статьи за счет этого сумма, с которой нужно было заплатить НДФЛ, — 1 800 000 :

• 3 700 000  — сумма, за которую автор статьи продала квартиру;
• 1 900 000  — начальная стоимость квартиры на торгах;
• 3 700 000 − 1 900 000 = 1 800 000 .

Налог по ставке НДФЛ — 13%.

1 800 000 × 13% = 234 000  — размер НДФЛ, который нужно заплатить.

Применить вычет — миллион рублей. Он один для всех продаж в календарном году. Если реализовать две квартиры, вычет останется  — миллион рублей, а не по миллиону для каждой.

База для НДФЛ в истории из статьи с учетом вычета — 2 700 000 , НДФЛ — 351 000 .

3 700 000 – 1 000 000 = 2 700 000 .

Подробно о каждом варианте можно прочитать в отдельной статье.

По итогам года продажи квартиры ранее минимального срока владения нужно сдать декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — до 30 апреля следующего года. Налог, получившийся в декларации, надо заплатить до 15 июля года, не дожидаясь уведомления из инспекции.

Если декларацию не сдать, налоговая посчитает НДФЛ сама. Возьмет 70% кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года продажи, применит вычет в миллион рублей и умножит на 13%. После чего пришлет уведомление на уплату налога. В ситуации из статьи это выгодно, скорее всего, НДФЛ получится больше, чем налог с доходов за вычетом расходов по декларации.

Сколько займет покупка квартиры

С того момента, как «Моссоцгарантия» опубликовала информацию об аукционе, у претендентов есть два месяца, чтобы выбрать лот и подать заявку на участие. Сами торги начнутся через неделю приема заявок.

В нашем случае от просмотра квартиры до ее покупки прошло чуть больше месяца.

Как проходит аукцион

Аукционы проводятся только по будням, обычно они начинаются в 9 утра. Чтобы принять участие в торгах, в день аукциона нужно открыть на сайте «Сбербанк-» раздел «Единый торговый зал» и выбрать лот, на который вы подавали заявку.

Дальше есть несколько вариантов. Первый — вам повезло, и ваша заявка оказалась единственной. Такое случается примерно с одной квартирой из трех. В этом случае система автоматически объявит вас победителем, и вы сможете выкупить недвижимость по начальной цене. Второй вариант — на ваш лот есть несколько претендентов, тогда начнутся торги.

Так выглядит «Единый торговый зал» перед началом аукциона (картинка из презентации «Аукцион-приватизация», подготовленной платформой «Сбербанк-АСТ»)

А так проходят торги за конкретный лот (картинка из презентации «Аукцион-приватизация», подготовленной платформой «Сбербанк-АСТ»)

Обычно у участников есть час, чтобы подать первое предложение. С каждой ставкой цена лота увеличивается на один процент от начальной суммы. Когда кто-то повышает ставку, у остальных есть 30 минут, чтобы ее перебить. Если этого никто не сделал, аукцион завершается.

За наш лот боролись всего два участника: мы сделали ставку первыми, подняв цену квартиры с 4 220 000 до 4 262 200 рублей. Второй участник не стал торговаться, и через полчаса система объявила нас победителями аукциона.

После окончания торгов вы получите по почте протокол. Эта бумага подтверждает, что у вас есть приоритетное право на покупку квартиры по той цене, которая была утверждена на аукционе. С этого момента можно договариваться с сотрудниками «Моссоцгарантии» о заключении договора .

Как участвовать в торгах арестованным имуществом

Поучаствовать в торгах арестованным имуществом может не каждый. Не примут заявку от должника, чье имущество продается, и от любого человека, который связан с торгами, например от организатора торгов или родственника должника.

Чтобы поучаствовать в торгах, нужно выполнить действия, что и для банкротных торгов. Но есть нюансы.

Получить электронную подпись. Нужна подпись, что и для торгов при банкротстве.

Еще одно отличие торгов арестованным имуществом от банкротных в том, что ЭТП всегда берут комиссию с победителя. Это может быть от итоговой или первоначальной цены лота — зависит от ЭТП. Уплатить комиссию нужно в течение дней после публикации протокола о результатах торгов.

Например, на ЭТП torgi.org, где часто выставляют лоты по Санкт-Петербургу, Республике Адыгее и Краснодарскому краю, комиссия площадки — 10% от стоимости выигранного лота. Уплатить ее нужно в течение трех дней после публикации протокола о результата аукциона

Выбрать торги и уплатить задаток. Обычно на торгах, где продают ипотечные квартиры, которые считаются заложенным имуществом должника, размер задатка ниже, чем на банкротных, — 1—5% от цены лота. И в любом случае он не может быть выше 5% от начальной стоимости имущества.

Когда на торгах продают другое имущество, задатки бывают очень высокими. Например, я видела торги, на которых при начальной цене квартиры 4 140 000  организатор установил задаток 1 000 000 .

Размер задатка указывается на  и дублируется в извещении о проведении торгов. Я рекомендую всегда внимательно изучать извещения о торгах, потому что бывает, что в них объявляют аукционы сразу по нескольким лотам и условия по ним могут различаться.

Подать заявку. Обычно для торгов арестованным имуществом нужно заполнять, распечатывать и подписывать заявку на участие. А потом прилагать ее к основному пакету документов, который подается для участия в аукционе. На торгах по банкротству такое заявление формируется в электронном виде и никакой бумажной версии нет — в этом смысле участвовать в банкротных торгах проще.

Форма заявки может прилагаться к извещению о торгах на , а на самой ЭТП, где будет проводиться аукцион, ее может не быть. Или, наоборот, заявка может быть только в карточке лота на ЭТП.

Кроме заявки придется подготовить еще несколько документов. Что именно, зависит от того, кто проводит торги — Росимущество или ФССП. Например, это могут быть:

• сканкопии всех страниц паспорта;
• согласие на обработку персональных данных;
• документ об уплате задатка — квитанция или платежное поручение с отметкой банка об исполнении операции;
• заявление на возврат задатка;
• декларация в свободной форме о том, что заявитель не относится к категории лиц, которым запрещено участвовать в торгах. Но этот документ в списке необходимых я встречала очень редко.

Иногда заявку на торги арестованным имуществом можно подать до оплаты задатка, а сам срок оплаты на  больше, чем на банкротных торгах.

Для каждых торгов устанавливается свой срок приема заявок — его указывают в извещении. Как только он заканчивается, организатор торгов определяет лиц, допущенных к аукциону, и отправляет им оповещения об этом на электронные почты.

Дальше в назначенный день проходит аукцион. Важно, что на торгах арестованным имуществом нельзя купить лот по первоначальной цене — должна быть сделана одна ставка.

Шаг ставки всегда указан в извещении о торгах. Обычно это 1% от начальной стоимости.

Представим, что квартира выставлена на торги за 3 000 000 . Шаг увеличения цены — 1%, то есть 30 000 . Тогда после ставки первого участника цена квартиры станет 3 030 000 . Если другие участники не сделают ставки и не увеличат цену квартиры, то торги признают состоявшимися и победитель выкупит ее за 3 030 000 . Конечно, при условии, что на торги пришли минимум два участника.

Вот так участник делает ставку в личном кабинете на ЭТП — нажимает «Пересчитать». После этого программа предлагает новую цену после последней от предыдущего участника с учетом шага повышения. Потом нужно согласиться — подтвердить и подписать свою ставку электронной подписью

По результатам аукциона организатор публикует протокол, в котором указывает всех допущенных участников, их ценовые предложения и победителя.

Как я уже написала выше, победитель должен оплатить лот в течение пяти дней. Если он этого не сделает, торги признают несостоявшимся и объявляют второй этап. Он проводится , как и первый.

Как подготовиться к участию в торгах

Получить квалифицированную электронную подпись — КЭП. Электронная подпись — это специальный уникальный код, который генерируется для подтверждения личности на некоторых онлайн-площадках. Для участия в торгах КЭП необходима.

Электронную подпись выдает удостоверяющий центр — УЦ. Это частные компании, получившие аккредитацию в Министерстве цифрового развития. Из тех, что знаю я, это «Контур», «Айтиком» и «Астрал».

Я получала электронную подпись в «Контуре». На сайте УЦ надо заполнить заявление на выдачу сертификата и прикрепить сканы документов:

• Паспорт.
• СНИЛС.
• ИНН.

Стоимость КЭП в среднем 5000 , оплатить нужно на сайте УЦ. Подпись делают в течение суток, а выдается она на год. О готовности подписи сообщают в личном кабинете на сайте УЦ и в письме по электронной почте.

Подпись заносят на USB-токен — это обычная флешка, которая автоматически синхронизируется с сайтом торгов. Флешку с подписью нужно забрать в офисе УЦ, предъявив паспорт.

Моя флешка с электронной подписью

Без плагина КЭП работать не будет.

Получить аккредитацию на ЭТП. Аккредитация — это допуск к участию в электронных торгах. Ее получают на площадках, на которых проходят торги. Чтобы сэкономить время, если понравится лот, я заранее получила допуск на несколько торговых площадок: «Сбербанк-АСТ», «Росэлторг» и «Ростендер». Аккредитация участников бесплатная.

Чтобы получить аккредитацию, понадобятся документы:

• Скан паспорта — сканировать нужно все страницы паспорта, включая первый разворот с изображением Кремля.
• Сканы СНИЛС и свидетельства о присвоении ИНН — с двух сторон.
• Банковские реквизиты — для внесения задатка.
• Заявление на получение аккредитации — нужно заполнить на сайте.

После того как вы выбрали пункт «Загрузить подпись» или «Настроить подпись», начнется загрузка электронной подписи с флешки. Аккредитация занимает в среднем до пяти рабочих дней. В это время можно вынимать флешку и использовать компьютер как обычно.

В итоге в личный кабинет на ЭТП и по электронной почте приходит уведомление о том, что доступ к участию в торгах предоставили.

Внести задаток. За интересующий лот нужно обязательно внести задаток — без него площадка не допустит к торгам. Лучше переводить задаток в срок минимум от трех до пяти дней, чтобы перевод успел поступить на счет организатора до окончания приема заявок.

Размер задатка — от цены лота — устанавливает организатор торгов. Например, когда я приобретала квартиру за 1 500 000 , вносила задаток 30 000  — это 2% от начальной цены лота.

Задаток переводят по реквизитам, указанным в извещении о торгах. Можно перевести в офисе любого банка или в приложении. Я перевожу в приложении банка.

После того как деньги перечислены на счет организатора, на почту приходит уведомление о дне и времени проведения торгов. Письмо приходит в течение двух-трех дней с момента внесения задатка.

Заполнить заявку. Как только получен задаток, на странице ЭТП с интересующим лотом нужно нажать кнопку «Участвовать в торгах». Дальше открывается форма заявки, где вы заполняете адрес объекта недвижимости и дату проведения торгов. Эти данные есть в описании лота.

Когда внесли все данные в заявку, ее нужно распечатать, подписать, отсканировать и загрузить в личный кабинет ЭТП. Если идеально заполнены документы и внесен задаток, то к торгам допускают.

Что делать, если выиграли торги

Подписать договор купли-продажи. В течение пяти рабочих дней организатор торгов готовит копию протокола о победителе и договор купли-продажи квартиры. До этого нужно перевести остаток стоимости квартиры по  реквизитам, по которым оплачивали задаток.

Когда документы готовы, их высылают по электронной почте вместе с приглашением подписать договор купли-продажи. Сделать это нужно в офисе организатора торгов — территориальном управлении Росимущества региона.

Записываться в отделение Росимущества не нужно — сотрудники сами звонят и просят прийти в определенное время, поэтому очереди в офисе не бывает. С собой нужно взять только паспорт. На подписание договора уходит

Снять арест с недвижимости. Как правило, на квартиры, участвующие в торгах, судебные приставы ранее наложили арест. Если его не снять, зарегистрировать право собственности невозможно. Поэтому с договором купли-продажи арестованного имущества необходимо сразу обратиться в службу судебных приставов.

В этом разделе я подаю заявление о снятии арестов и запрещений с объекта

В течение 30 дней судебные приставы снимают арест — уведомление об этом приходит на электронную почту, указанную в заявлении.

Зарегистрировать право собственности. Когда арест снимут, можно регистрировать право собственности. Вот какие документы понадобятся:

• Договор купли-продажи.
• Протокол определения победителя торгов.
• Заявление залогодержателя, то есть заявление банка, которому предыдущий собственник задолжал деньги по кредиту.

Чтобы получить заявление, нужно обратиться в банк-залогодержатель. Для этого на официальном сайте банка я находила электронную почту и писала на нее. Банки всегда откликаются и предоставляют заявление в течение недели.

Эти документы нужно подать в Росреестр — я делаю это через офис МФЦ. Через десять дней документы о регистрации права собственности нужно получить в  в офисе МФЦ.

На всю бюрократическую часть после выигрыша торгов обычно уходит один-два месяца.

Встретиться с бывшими владельцами. С ними нужно будет договориться об освобождении квартиры и передаче ключей. Номер телефона владельца никто не даст — ни площадка торгов, ни другие ведомства. Можно попробовать позвонить по домофону прежнему владельцу квартиры. Если он не отвечает — позвонить соседям и спросить о том, как связаться с жильцом. Если такими способами не удалось связаться с жильцом, остается только его «ловить».

Впервые попасть в квартиру можно тогда, когда бывший владелец будет передавать ключи. По закону можно попасть в квартиру сразу после того, как оформите право собственности, если вскрыть замки. У меня такого не было, но такой вариант возможен.

Чаще всего мои встречи с жильцами проходили спокойно, в опасности я себя никогда не чувствовала. Обычно либо соседи, либо бывший собственник выходят на связь. При встрече я представляюсь новым собственником квартиры, показываю документы и объясняю ситуацию примерно так.

«Здравствуйте, меня зовут Татьяна. Дело в том, что ваша квартира была продана банком, и теперь я новый собственник. договориться с вами о датах вашего выезда. Я понимаю, что ситуация сложная, поэтому готова предоставить вам время на переезд».

Большинство людей понимают ситуацию и выезжают добровольно. Один раз у меня просили отсрочку выселения на два месяца — в таких случаях я всегда иду навстречу. Людям нужно найти жилье, иначе они останутся на улице.

Списать долги по коммуналке. Часто у должников есть долги по коммуналке. К новому владельцу они не переходят, но ему нужно будет заплатить долги по капремонту — согласно жилищному кодексу. Снизить размер долга за капремонт невозможно.

Чтобы списать остальные долги, нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию. Заявление может быть произвольным, нужно просто объяснить суть проблемы. Например, я пишу так.

«Я, Татьяна Денисенко, новый собственник квартиры по адресу ул. Пушкина, дом 27, квартира 55. Так как предыдущий собственник квартиры не погасил долг по ЖКУ и по закону он не передается новому собственнику, прошу списать задолженность по коммунальным услугам».

Я покупала квартиру с долгами по коммуналке на 200 000  — их удалось списать. Долг по капремонту составлял 15 000  — его пришлось выплачивать.

В квитанциях за коммунальные услуги, которые кладут в почтовый ящик, указана управляющая компания — в нее нужно обратиться о списании долгов. Иногда неоплаченные квитанции есть в почтовом ящике — должники нечасто их забирают, так как не платят за коммуналку. Иногда я просто жду, когда придет новая квитанция. Заниматься долгами можно сразу после регистрации права собственности.

Мое заявление о списании долгов рассматривали около месяца. Время рассмотрения зависит от конкретного ЖЭУ или управляющей компании. О списании долгов я узнала уже из новой квитанции — она пришла без долга.

Как заключить договор с «Моссоцгарантией»

Наш аукцион состоялся 20 мая. Через три дня я получила протокол, а уже 9 июня мы подписали договор купли-продажи. Оплатить квартиру можно как своими деньгами, так и с помощью ипотеки, но с ней все не так просто.

По условиям аукциона заплатить за квартиру нужно с помощью безакцептного безотзывного аккредитива. Это форма оплаты, банк выступает посредником между вами и продавцом: банк забирает у вас деньги и кладет на специальный счет. Продавец получит всю сумму только через 30 дней после подписания акта квартиры. Таким образом вы будете уверены, не скроется с вашими деньгами, а продавец — что вы не передумаете платить, получив ключи от квартиры.

Безакцептный безотзывный аккредитив — редкая форма оплаты, поэтому с ней работают далеко не все банки. Мы об этом не знали, а потому сперва обратились в один крупный банк и только за неделю до аукциона выяснили, что он не использует аккредитив между организациями и физическими лицами. Нам пришлось в спешке обращаться в другой банк и соглашаться на ипотеку с более высокой процентной ставкой, чем мы рассчитывали.

Если вы планируете использовать ипотеку при покупке, стоит заранее уточнить список подходящих банков в «Моссоцгарантии». , куда лучше обратиться и даже где могут дать небольшую скидку. Мы таким образом сэкономили 0,2% годовых.
сделки остается только подписать передаточный акт и получить ключи от квартиры.

Где искать торги недвижимостью

Я ищу недвижимость на официальном сайте ГИС «Торги». Сайт можно сравнить с метапоисковиком: на нем собраны лоты, информация о них и об электронных торговых площадках, на которых будут проходить торги. Например, я покупаю квартиры в Башкирии, а здесь торги чаще всего проходят на площадке РТС «Тендер». Есть и другие площадки — , и так далее. Все площадки, которые встречаются на ГИС «Торги», аккредитованы государством, поэтому их можно считать надежными.

Я нередко слышала, что торги — это мошенническая схема. На самом деле, обмана здесь быть не может. ГИС «Торги» — это государственный сайт, утвержденный постановлением правительства. Лоты попадают сюда по решению суда, а торги — это процедура со строгим регламентом и правилами, которые соответствуют всем положениям федерального законодательства. Чтобы не нарваться на мошенников, нужно пользоваться только сайтом ГИС «Торги» и аккредитованными ЭТП.

Доступ на ГИС «Торги» бесплатный, лоты можно посмотреть без регистрации. Новые лоты появляются минимум за 15 дней до даты проведения торгов. Можно подключить оповещение о новых лотах, это стоит 1000  в месяц. Но я такой услугой не пользуюсь, просто захожу на сайт и проверяю, что появилось нового.

Как участвовать в торгах госимуществом

В торгах госимуществом могут участвовать все, кроме заинтересованных лиц — любых государственных и муниципальных служащих. Вот что для этого нужно сделать.

Купить электронную подпись — , как и для банкротных торгов.

Поэтому, если вы хотите поучаствовать в торгах госимуществом, в первую очередь регистрируйтесь на этих площадках. Напомню, что для «Фабриканта» потребуется купить дополнительный сертификат — я писала об этом в разделе про банкротные торги.

На торгах госимуществом, как и на торгах арестованным имуществом, победитель аукциона платит комиссию площадке. Это может быть процент от стоимости выигранного лота или фиксированная ставка. Например, у РАД фиксированная комиссия, которая зависит от начальной цены продажи, — от 2000 до 20 000 .

То есть, чтобы поучаствовать в торгах, придется сначала внести на депозит сумму комиссии. Она автоматически спишется, если участник победит.

Выбрать торги и внести задаток — обычно 20% от начальной стоимости лота. На торгах без объявления цены его может вообще не быть.

Подать заявку. Обычным людям для этого понадобятся только сканкопии всех страниц паспорта, подписанные заявка и опись документов — в двух экземплярах.

Какие именно документы потребуются, чтобы поучаствовать в торгах, всегда указано в извещении о них — изучайте его внимательно. Если не приложить один из запрошенных документов, участника не допустят к торгам — даже если заявка подана в срок и внесен задаток.

Опись. В ней напротив документов, которые участник прикладывает к заявке, нужно проставить количество страниц и расписаться в самом конце документа

Причина, по которой заявителю не позволили поучаствовать в торгах, всегда указана в протоколе о допущенных претендентах. Например, в этом протоколе говорится, что он не приложил необходимые документы

Аукционы на торгах госимуществом проходят , как и на других торгах. После того как утвержден протокол о допущенных участниках, проводится аукцион. Каждый участник в режиме реального времени делает ставку в личном кабинете на сайте ЭТП. Эта ставка равняется заранее установленному в извещении о проведении аукциона шагу торгов. Кто предложит наибольшую цену, тот и победил.

Но, в отличие от торгов арестованным имуществом, на торгах госимуществом можно выкупить лот по минимальной цене. Это возможно, если один участник первым подтвердил стартовую цену, а другие не стали ее повышать.

Договор с победителем подписывают в течение пяти рабочих дней, а оплатить выигранный лот можно в течение 30 дней.

Как и на других торгах, всем участникам, кроме победителя, возвращается задаток. При этом победителю его не вернут, даже если он откажется выкупать лот.

Торги без объявления цены проводят , как аукционы с закрытой формой предложения цены. Разница лишь в том, что на торгах госимуществом без объявления цены нет минимальной цены лота, меньше которой участник не может предложить. То есть каждый может предложить столько денег, сколько захочет — хоть 1000 , хоть 100 000 .

Но, по моему опыту, обычно победитель на таких торгах предлагает половину от цены, по которой имущество выставлялось на первом аукционе. Поэтому купить объект по минимальной цене получится.

Например, я участвовала в торгах, на которых продавали коммерческое помещение. На аукционе его выставляли за 100 000 . А на торгах без объявления цены купили за 49 500 .

Вот эти торги — продавали коммерческое помещение в Карелии на ЭТП «Сбер-АСТ». На аукционах его сначала выставляли за 100 000 . А на последних торгах выкупили с дисконтом 50%

Как проходят торги госимуществом

На торгах госимуществом продают вещи, которые принадлежат государству или муниципалитетам. Это может быть что угодно: телефоны, мебель, древесина, недвижимость, антиквариат и даже животные, например собаки и лошади.

Также на торгах госимуществом продают право аренды государственной и муниципальной собственности — например, офисов или отдельных нежилых зданий, вещи, арестованные или конфискованные таможенной службой, и вещественные доказательства по уголовным делам, которые оформили в федеральную собственность. Но в этой статье я расскажу только о продаже государственной и муниципальной недвижимости — этот процесс называется приватизацией.

Примеры лотов, которые можно выкупить на банкротных торгах

Теперь покажу примеры того, за сколько выкупают недвижимость на торгах по банкротству — именно ради таких объектов в них приходит большинство участников.

Первый пример — земельный участок площадью в Ленинградской области. Его продавали на открытом аукционе с начальной ценой 164 307 . И победителю удалось сразу купить его по этой цене.

Аналогичные участки в  районе продавались по . Получается, что участок выставили на аукцион по цене примерно на 50% ниже рыночной, и для победителя эта сделка была выгодной.

Но так бывает не всегда. Часто или начальная цена определена по рынку, или участников слишком много и они сами сильно поднимают цену. Покажу на другом примере.

Второй пример — на открытом аукционе продавалась квартира площадью в Санкт-Петербурге. Ее начальная цена — 2 629 823,5 , а купили ее в итоге за 4 733 682,3 . Аналогичные квартиры в  районе стоят от 5 500 000 .

Изначально квартира продавалась по цене примерно на 50% ниже рынка. Но  того, что на аукцион подали 41 заявку, ее цена поднялась на 2 103 858,8  и стала всего на  ниже рыночной.

Правда, если внимательно посмотреть фотографии квартиры, то видно, что она нуждается в ремонте. И стоимость ремонта может нивелировать разницу с рыночной ценой.

Таким образом, на банкротных торгах можно найти недвижимость и выкупить ее с хорошей скидкой. Но нужно быть готовым к тому, что кроме вас на такой лот придут и другие участники и сделка может оказаться не такой выгодной.

Где выкладывают информацию о торгах арестованным имуществом

На сайте ФССП удобно искать нужные лоты по названию, расположению, цене и датам. В карточке извещения о каждых торгах есть подробная информация об имуществе, о том, кто организовывает торги, когда можно подать заявку, какие документы для этого нужны, когда и на какой ЭТП пройдет аукцион.

На странице сайта ФССП «Извещения о проведении публичных торгов» указана общая информация обо всех торгах арестованным имуществом

На сайте «ГИС-торги» публикуют информацию обо всех торгах, в которых участвует государство. Он работает в двух версиях: старой и новой. Все торги, объявленные до 31 марта 2022 года, размещены на старой версии, а после — на новой.

Чтобы найти торги арестованным имуществом, на новом сайте нужно перейти в реестр извещений и установить фильтр «Реализация имущества должников» в поле «Вид торгов». Торги на старом сайте можно найти по ссылке.

На сайтах-агрегаторах тоже можно искать лоты с торгов арестованным имуществом. Но подойдут не все площадки: некоторые агрегаторы собирают информацию только по банкротным торгам. Узнать, подойдет сервис или нет, можно через строку «Секции» в форме поиска на главной странице агрегатора. Секций может быть несколько: банкротство, приватизация, арестованное или залоговое имущество. Нам подходит арестованное имущество.

Где выкладывают информацию о торгах госимуществом

Как и в случае с торгами арестованным имуществом, информацию о торгах госимуществом размещают на . Чтобы найти все предложения, на новом сайте нужно перейти в реестр извещений и в поле «Вид торгов» установить фильтры «Продажа (приватизация) государственного и муниципального имущества» и «Реализация имущества, обращенного в собственность государства». Торги на старом сайте можно найти по ссылке.

Еще информацию о торгах выкладывают на сайте того госоргана, который продает имущество в порядке приватизации.

Если объект продает Росимущество, информацию о торгах также размещают на его сайте и сайтах его территориальных органов в подразделе «Продажа арестованного, конфискованного и иного имущества» раздела «Продажа».

Искать лоты на сайтах-агрегаторах я не рекомендую: не все собирают информацию с , этого можно пропустить интересные лоты.

Где выкладывают информацию о банкротных торгах

На сайте ЕФРСБ управляющий публикует любые сведения по банкротству. Например, сообщает о собраниях кредиторов, их решениях, результатах торгов. Но пользоваться им неудобно, потому что, если искать лот по названию, поиск выдает список всех торгов в выбранной категории и потом нужно отдельно заходить в каждый лот и смотреть информацию — на это уходит много времени. А чтобы подать заявку на торги, придется переходить на ЭТП.

Вот так на сайте ЕФРСБ выглядит карточка должника. По мере поступления информации управляющий публикует в ней различные извещения. В нашем случае — объявления о проведении торгов и сообщение о результатах торгов

Чтобы было удобнее искать лоты и торги, существуют сайты-агрегаторы. Они собирают информацию с разных ресурсов, в том числе с ЕФРСБ и многих ЭТП. Благодаря этому не нужно отдельно заходить на сайт ЕФРСБ, чтобы найти конкретного должника или лот, а потом искать на ЭТП.

Еще одно преимущество агрегаторов в том, что они сортируют лоты должников по типам. Поэтому можно отдельно просматривать все земельные участки или квартиры, которые выставили на торги. Сведения о должнике при этом можно даже не указывать.

Недостаток агрегаторов в том, что многие собирают информацию только по банкротным торгам. То есть узнать там о торгах, которые организуют приставы или органы государственной или муниципальной власти, не получится. А если и получится, то здесь я не раз встречала такое: лот выставлен на площадке , прошли торги, а на агрегаторе он так и не появился.

Например, «Торги России» бесплатно предлагают добавить понравившийся лот в избранное и показывают полные сведения по лоту и должнику. А если лот понравился, можно пройти на электронную площадку, где проводятся торги, узнать детали или запросить документы по объекту у арбитражного управляющего.

У других площадок эти опции платные — 500  в месяц или 100  в сутки. А в бесплатном доступе они скрывают ФИО должника, номер процедуры и площадку, на которой реализуется его имущество. Еще некоторые площадки по максимальной подписке могут предлагать анализ лота: рыночную цену и перспективы продажи или три отчета — выписки из ЕГРН.

Когда я начинала заниматься торгами, выбрала для себя несколько агрегаторов и протестировала их. Благодаря этому узнала, что не все лоты, которые реализуют с торгов, гарантированно и полностью попадают на такие площадки. Бывали случаи, когда на одном агрегаторе лот уже есть, а на другом появился позже. И также бывало, что на ЕФРСБ информация о должнике и торгах размещена, а на сайте-агрегаторе такого банкрота нет.

А еще банкротиться могут банки. И они занимают отдельное положение, потому что их дела ведет Агентство по страхованию вкладов — АСВ. Сама процедура проходит по  правилам, но ликвидатором банков всегда считается АСВ.

У АСВ есть собственный сайт — torgiasv.ru, на котором также размещаются лоты, выходящие на торги. Этот ресурс будет полезен тем, кого интересует имущество только банков, например счетчики банкнот или банкоматы. Искать его проще всего именно на сайте АСВ.

Как я выбираю квартиру на торгах

ЭТП выставляют лоты на сайте «ГИС Торги» в разделе «Реестр лотов». Там содержится информация об имуществе:

• кадастровые данные;
• сведения об арестах, запрещениях и обременениях;
• извещения о предстоящих торгах;
• на какой площадке они будут проходить и в какое время.

Так выглядит лот на сайте ГИС «Торги»

Фото квартиры и дома. Интересующую квартиру не удастся посмотреть вживую — к имуществу просто нет доступа. Фото квартир в описании лотов встречаются редко, поскольку самостоятельно банки не ходят и не фотографируют недвижимость. Иногда фотографии есть, если они были сделаны ранее: например, когда сами должники ее покупали.

Важно учесть, что снимки могут быть старыми, поэтому квартира на самом деле выглядит хуже. В лотах чаще всего есть фото дома, где находится квартира. Если это новостройка, то высока вероятность того, что квартира будет в приличном состоянии.

Проверка квартиры по ЕГРН. Чтобы проверить историю квартиры, я всегда заказываю выписку из ЕГРН о переходах права собственности. Получить выписку может любой желающий, для этого нужно знать точный адрес квартиры — он указан в описании лота.

Выписку я заказываю в офисе «Мои документы» — для получения нужен паспорт и заполненное на месте заявление. Затем в терминале офиса уплачиваю госпошлину 200 . Справка будет готова в течение пяти рабочих дней, забрать ее можно в  офисе, где подавали заявление.

Из выписки ЕГРН можно узнать:

• Кто собственник квартиры.
• В каком году ее приобрели.
• Сведения о кадастровой стоимости.
• Сколько сделок по отчуждению квартиры было проведено с момента первой регистрации права собственности — если квартиру перепродавали пять раз за год, появляются подозрения, что с ней не так. Например, недобропорядочные соседи, квартира после пожара или есть дефекты электропроводки.
• на квартире аресты, ограничения или обременения — здесь видно, долги по коммуналке и капремонту. Эта информация пригодится для оценки будущих затрат на квартиру.

Если на торги попадает недвижимость, которую передали банку в залог, там могут на законных основаниях проживать люди, отказавшиеся от участия в приватизации. Узнать эту деталь можно из договора приватизации — он есть в пакете документов в лоте.

По жилищному кодексу, если лицо отказалось от приватизации, у него сохраняется право проживания в этой квартире. Выселить его нельзя — даже через суд. Остается только вариант, что человек согласится покинуть жилище добровольно.

Проверка решения суда. При оценке лота я смотрю решения судов — они есть в свободном доступе на сайтах областных судов или на портале ГАС «Правосудие». Единственное возможное решение суда в случае изъятия по неуплате ипотеки — обращение взыскания на заложенное имущество и установление начальной цены продажи квартиры. Обычно решение выносит районный суд. Если владелец квартиры обжаловал его в суде региона, но и там потерпел неудачу, последнее слово за Верховным судом.

Проверять решения судов нужно для того, чтобы понять, насколько сложно будет выселять человека из квартиры. Есть упертые должники, которые пишут многочисленные жалобы и постоянно ходят в суд. Выселить таких граждан займет больше времени.

Оценка ликвидности. Необходимо учитывать ликвидность и понимать, сколько заработаешь на квартире. Главное, чтобы цена была существенно ниже рыночной.

Цены на недвижимость я сравниваю на «Авито» и «Циане» — смотрю подобные варианты в конкретном районе. Затем прикидываю, сколько денег потрачу на ремонт: представляю худшее и отталкиваюсь от этого. Пока максимально на ремонт я тратила 150 000 .

Если цена привлекательная, история недвижимости не настораживает, а жильцы не ходят по судам — тогда лот хороший, можно брать.

Как выбрать квартиру

На сайте «Моссоцгарантии» в разделе «Аукционы» можно узнать, какие квартиры будут продаваться на ближайших торгах.
Для каждой квартиры указана подробная информация: адрес, метраж, количество комнат и стоимость. Здесь же можно посмотреть фотографии и узнать размер задатка, который нужен для участия в аукционе.

Например, вот список квартир, которые продавали на аукционе 4 июля 2018 года

Так выглядит объявление

Трехкомнатная квартира на Сущевском Валу за 7,5 млн рублей

Квартиры показывают по будням и в рабочее время, поэтому будьте готовы к тому, что придется отпроситься с работы.

Когда мы выбирали жилье, у нас были четкие критерии: мы хотели квартиру в шаговой доступности от метро, обязательно внутри Мкада и не дороже 4,5 млн рублей. Под эти параметры попали всего два лота, оба находились в 10 минутах ходьбы от метро рядом с Кузьминским лесопарком и стоили чуть больше 4 млн рублей. Я оставила заявку, и через несколько дней со мной связались работники «Моссоцгарантии», чтобы договориться о просмотре.

Большинству квартир, которые выставлены на такой аукцион, нужен серьезный ремонт. Если повезет, можно сразу найти квартиру в приличном состоянии. Мы искали жилье, в которое сможем въехать сразу, поэтому выбрали квартиру подороже.

Так перед началом аукциона выглядела квартира, которую мы купили, — в ней пару лет назад был сделан косметический ремонт

А так выглядела вторая квартира — она стоила на 80 тысяч дешевле, но въехать в нее сразу было невозможно