Пиковая памятка о приемке квартиры и получении ключей от квартиры в новостройке

Окна

Проверьте окна и двери на лоджии. Строители должны установить ручки и уплотнители. Ручки должны плотно и плавно ходить, не заедать. Уплотнители стоят на своих местах в пазах и не болтаются. Стекла без царапин и трещин. Створки окон свободно открываются и закрываются.

Недочет: стекло поцарапано и заляпано грязью

Если остались вопросы

После получения ипотеки любой вопрос, связанный с вашим кредитом, вы можете решить на Домклик, в личном кабинете по обслуживанию полученной ипотеки. О нем у нас есть отдельная статья: «Любой вопрос с банком после оформления ипотеки можно решить онлайн».

Мы собрали все самые востребованные клиентами услуги в одном месте: консультации профильных специалистов банка, заказ справок и платежного поручения, продление страхового полиса, ипотечные каникулы, налоговый вычет, снятие обременения, получение субсидии 450 тысяч рублей для многодетных и многое другое. А кроме того, там можно получить круглосуточную онлайн-поддержку банка — доступен чат с менеджером и заказ звонка.

Подвал и чердак

Если у вас квартира на последнем этаже, договоритесь, чтобы вам показали технический этаж. Это полезно, чтобы удостовериться, что крыша не течет и что она вообще есть, а то и так бывает.

Если у вас квартира на первом этаже, перед приемкой договоритесь с застройщиком спуститься в подвал. Посмотрите, не текут ли трубы, всё ли сухо под ними, нет ли в подвале канализационного запаха. Если что-то не так, всё записывайте в дефектный акт.

Если обнаружили недочеты, запишите их. Так вам будет удобнее составить дефектный акт или претензию.

Недочет: промерзает сырой угол дома на техническом этаже, застройщик плохо сделал гидроизоляцию и утепление

Водоснабжение и водоотведение

Возле стояков не должно быть луж и влажной стяжки. Запорные краны должны быть в одной плоскости с трубами, открываться с силой и не разбалтываться.

Проверьте, установлены ли тройники в ванной и туалете. Тройник объединяет сливные трубы от унитаза, раковины и ванны, чтобы слив шел не в один канал, а в три — так выходит быстрее. Его встраивают в широкую трубу общего слива, которая проходит по стояку.

Если тройник установили правильно, к нему без труда получится подобраться при установке сливных труб от раковины, ванны и унитаза.

Тройник в санузле. Homemasters.ru

Критичные изменения
Дольщики не могут сразу идти в суд и должны ждать действий застройщика

Как было. Если дольщик при осмотре находил недостатки и хотел самостоятельно устранить их, он мог получить деньги на это от застройщика: дольщик подавал иск в суд и чаще всего выигрывал. Таким образом, у дольщиков была возможность не ждать, когда застройщик придет и исправит недостатки, а сделать все самим и получить компенсацию.

Как теперь. Дольщик должен дождаться, пока застройщик придет и все исправит. И только потом у него есть право пойти в суд. Фактически дольщика лишили права на судебную защиту, если он не дал застройщику возможности самому исправить недостатки.

Здесь открывается широкое поле для злоупотреблений со стороны застройщика, который может составить акт о том, что он пришел исправлять недостатки, а дольщик его не пустил.

Настоятельно советую, если вы нашли недостатки и ждете, что застройщик все исправит, фиксировать в письменном виде дату и время будущего визита застройщика. Сложно сказать, как будет выглядеть процесс доказывания своей добросовестности в суде. Но подозреваю, придется доказывать, что застройщик злоупотреблял своим правом и уклонялся от исправления недостатков. Впрочем, и застройщику надо будет доказывать обратное. Бремя доказательства, что стороны действовали добросовестно, лежит на обеих сторонах.

Некритичные изменения
Срок для одностороннего акта приема-передачи уменьшился вдвое

Как было. Когда застройщик сдавал квартиру, он подписывал с дольщиком акт выполненных работ. Если дольщик подписал этот акт, считается, что он владеет квартирой, даже если право собственности еще не зарегистрировано в Росреестре. С этого момента дольщик отвечает за свое имущество и обязан платить за его содержание.

дольщик отказывался подписывать акт и всячески уклонялся от этого, например игнорировал письма, то застройщик делал об этом отметку и подписывал акт в одностороннем порядке. Но закон накладывал ограничения, чтобы застройщик не злоупотреблял такой схемой составления актов. Односторонний акт можно было оформить, только если дольщик уклонялся и не подписывал документ в течение 60 дней.

Как теперь. Этот срок сократили до 30 календарных дней.

Что нужно, чтобы заказать услугу приемки

Хотя тут всегда первичен даже другой вопрос – а можно ли просить принять свою квартиру постороннего человека?

Отвечаем – да. На официальном уровне утверждено, что на приемку квартиры вы можете прийти с и даже оформить доверенность на прием квартиры на стороннее лицо. Другое дело, что вы можете взять соседа с линейкой, пользы от которого будет, очевидно, немного. А можете — профессионала, зависит от вас.

От клиента же необходимо на момент приемки:

• паспорт;
• договор участия в долевом строительстве или договор купли-продажи квартиры;
• в случае перепоручения проведения приемки в ваше отсутствие необходима нотариально заверенная доверенность.

Пол

Стяжка на полу должна быть без трещин, перепадов, пустот и дыр.

Походите по комнатам, послушайте, как звучит пол. Звук должен быть везде одинаковый. Идеально для звуковой проверки пола подходят дамские шпильки, но и мужские классические туфли тоже сойдут. Не надевайте на приемку мягкие кроссовки: ничего не услышите.

Между участками стяжки на полу и на стыке со стенами строители оставляют зазоры — деформационные швы. Дело в том, что при перепадах температур стяжка может немного расширяться и сжиматься. Чтобы два соседних участка стяжки не сдавили друг друга и не потрескались, между ними оставляют небольшое расстояние. Это не трещины и не недочет, их заделывать не нужно.

Существенный недочет: трещины в стяжке

Приемка квартиры от застройщика ПИК

Приемка квартиры от застройщика – это важный этап, значимость которого, к сожалению, еще недооценена в России. По своей сути она является тем переходом, который отделяет вас от получения ключей и обладания заветными квадратными метрами. Естественным желанием на данном этапе является сделать все в сжатые сроки, просто поставив положенные росписи в официальных бумагах. Но вот почему этого делать не стоит и как потом не раскошелиться на крупную сумму – вы узнаете из нашей статьи.

Подготовка к суду

Я изучил много информации и уже знал порядок действий, как подать в суд на застройщика.

Экспертиза. Сначала я заказал независимую экспертизу, она стоила 17 000 . Я проводил ее до процесса, чтобы направить застройщику претензию с предложением возместить ущерб без суда.

Чтобы провести экспертизу, я должен был уведомить застройщика — для этого отправил ему заказное письмо

Представитель застройщика на экспертизу не пришел, но его присутствие и не было обязательным. Главное — у меня остались доказательства, что я отправил застройщику приглашение на нее.

Примерно через месяц после проведения экспертизы я получил заключение. Эксперт подтвердил, что в квартире есть ряд существенных недостатков, а также составил смету на их устранение. На исправление некачественно выполненных работ требовалось 747 191 .

Претензии. Я подготовил две претензии к застройщику: с просьбой выплатить деньги на устранение дефектов и с требованием неустойки за задержку сдачи квартиры — ее задержали на месяц. Обе отправил заказным письмом.

По истечении 30 дней ответа от застройщика не последовало, и я мог обратиться в суд.

Критичные изменения
Каждой квартире могут установить индивидуальные сроки передачи

Как было. У всех дольщиков в ДДУ был один и  срок передачи квартир. Если застройщик хотел его перенести, он должен был внести изменения в проектную декларацию.

Как теперь. У каждой квартиры может быть свой срок передачи. Вносить изменения в проектную декларацию застройщику больше не нужно.

Это правило действует, только если дом уже введен в эксплуатацию, а еще застройщик не имеет права переносить сроки передачи квартиры в одностороннем порядке. Дольщик может согласиться на это или нет.

В чем особенности приемки квартиры от застройщика ПИК

Приемка квартиры у застройщика ПИК – это отдельное мероприятие. В момент приемки квартиры вы можете принять ее или не принять, как сообщает застройщик ПИК, где приемка квартир происходит практически ежедневно. Второй случай типичен при нарушении застройщиком своих обязательств и допущения огрех в строительствах. Как несложно догадаться, жить в квартире, где есть трещины в стенах или кривые полы – сомнительное удовольствие. Кроме того, все эти сюрпризы обязательно всплывут при попытке встроить шкаф, например, или постелить паркет. Иными словами, недостатки в строительстве в любом случае устранять придется. Но вот за чей счет – это решит приемка.

Особенностями приемки квартиры является степень проверки. Как правило, принимая жилплощадь самостоятельно, дольщик ориентируется «на глаз» или использует неспециализированные инструменты, не зная, как правильно принять квартиру. И это уже неплохо, он может и заметить. Но такие вещи можно отследить только с помощью специального оборудования:

• Перепад уровня пола и ровность стен – нужен уровень (лазерный или гидроуровень). Приемка квартиры в новостройке ПИК без них практически немыслима.
• Разводка электрики и наличие заземления – здесь помогут только специализированные знания. Не забудьте проверить заземление ванны!
• Водоснабжение и наличие заглушек на выводах канализации – тут тоже помогут только знания.
• Также нужны приборы для проверки утечки газа, влажности, уровня радиации и так далее. Для приемки квартир ПИК с ремонтом без них не обойтись.

Остальные пункты – герметичность окон, наличие трещин, несоответствие жилой площади можно определить самостоятельно. Для этого требуется методично измерить и исследовать квартиру, а затем соотнести данные с заявленными у застройщика. Например, в случае недобора количества фактических квадратных метров, вы можете претендовать на денежную компенсацию. Для этого вам необходимо измерить каждую комнату, включая все рельефы стен. Как правило, при самостоятельном измерении, это делается с помощью рулетки и заносится в блокнот. На вычисление фактической площади каждой комнаты может уйти до получаса. Но одним из самых сложных этапов является приемка отделки, как утверждает застройщик ПИК.

Приемка квартиры с отделкой от ПИК – распространенная процедура. Естественно, можно самостоятельно взять в аренду или купить инвентарь, но кроме оборудования необходимо иметь навыки и опыт использования. В Профприемке экспертизу проводят специалисты, обладающие необходимыми компетенциями  для выявления любого рода погрешностей строительства. К тому же, если сложить стоимость аренды инструментов, время на их поиск и изучение принципов действия, самостоятельные замеры, становится очевидным преимущество найма специалиста по приемке.

https://youtube.com/watch?v=JklUUIZo0mk%3Ffeature%3Doembed

О чем нужно помнить, если принимаете квартиру у застройщика

Если квартира готова, но ее качество не соответствует условиям договора, скорее всего, с застройщиком придется судиться. Вот на какие моменты стоит заранее обратить внимание, чтобы было больше шансов получить компенсацию.

Следить за уведомлениями о приемке квартиры. Срок передачи недвижимости указан в ДДУ — на него можно ориентироваться. Если не следить за уведомлениями о приемке и пропустить ее, застройщик может подписать односторонний акт приема-передачи.

Об уважительной причине пропуска приемки квартиры стоит сообщить заранее — направить застройщику письмо с уведомлением о вручении. Так вы докажете, что не уклонялись от приемки, если дойдет до суда.

Не подписывать акт без осмотра квартиры. А еще внимательно смотреть на документы, которые дает застройщик, чтобы он не смог подсунуть на подпись не то.

Записывать все недостатки. Если с квартирой не так, не подписывайте акт приемки, а укажите замечания по качеству в дефектном акте — застройщик должен устранить их в течение 45 дней, даже если в договоре срок больше. Если застройщик отказывается подписывать дефектный акт, направьте ему претензию с уведомлением о вручении.

Если застройщик не ответил на претензию или отказался исправлять дефекты, через суд вы можете требовать не только стоимость их устранения, но и моральный вред, а еще штраф — 50% от суммы, которую взыщут с застройщика. Если вы снимали другую квартиру, пока ждали, когда исправят недостатки, то вправе попросить и компенсацию найма.

Критичные изменения
Если недостаток признали несущественным, его будут исправлять после подписания акта

Как раньше. Если у дольщика были замечания к квартире, он указывал их в акте осмотра. И дальше застройщик должен был их устранить в кратчайшие сроки, но не дольше 45 дней. И только после этого подписывался акт приема-передачи квартиры.

У застройщиков был стимул как можно быстрее передать квартиру дольщику: если вовремя этого не сделать, в  момент начинала течь просрочка и застройщику могли начислить за это неустойку. Чтобы этого избежать, застройщики старались быстрее исправлять недостатки или компенсировали дольщику такие недостатки деньгами.

Как теперь. Если дольщик нашел в квартире несущественные недостатки, он все равно подписывает акт приема-передачи и просто указывает недостатки в акте. Застройщик должен их безвозмездно устранить за 60 календарных дней.

У дольщика есть право не подписывать акт приема-передачи, только если есть существенные недостатки. Такие недостатки застройщик должен устранить тоже за 60 календарных дней.

Что будет, если принять квартиру с дефектами

В этом случае вы будете вынуждены самостоятельно оплачивать все ремонтные работы по устранению дефектов застройщика.

Приемка квартиры с экспертом позволит вам сэкономить время и деньги. Стоимость услуги, в зависимости от выбранных опий, не превышает 10 тысяч рублей, притом что ваши затраты на самостоятельное устранение дефектов в случае непрофессиональной приемки обойдется вам в несколько сотен тысяч. Не стоит принимать квартиру самостоятельно, если у вас нет соответствующих знаний и опыта в этой области — доверьтесь специалистам.

Посмотрите наши отчеты о приемке квартир в разных ЖК г.Москва https://profpriemka.ru/report/

Проверяем квартиру

Что должно быть в квартире, пишут в ДДУ. Ищите в своем договоре пункт «Характеристика объекта» — обычно в самом начале, в разделе «Предмет договора».

1.3. Квартира передается Участнику долевого строительства с частичной отделкой и выполнением следующих видов отделочных работ: отделка стен штукатуркой; покрытие полов — цементная стяжка; установка пластиковых окон и балконных дверей; остекление лоджии; установка металлической межквартирной (входной) двери. Установка электроплиты, а также горизонтальная разводка системы водоснабжения не входят в цену договора и осуществляются Участником долевого строительства самостоятельно и за свой счет.

Если у вас что-то в ДДУ есть, а по факту этого нет, запишите всё в дефектный акт.

Критичные изменения
Привлекать экспертов может только застройщик

Как было. Дольщик мог привлечь на приемку квартиры любого эксперта по своему выбору, и выводы этого эксперта застройщик так или иначе вынужден был учитывать. Иногда дольщики даже скидывались на приемщика, чтобы он нашел максимум недостатков во всех квартирах.

Как теперь. Эксперта может привлечь только сам застройщик, но по согласованию с дольщиком и в определенные сроки. Как быть, если застройщик уклоняется от найма эксперта или дольщик не согласен с предложенной кандидатурой, в постановлении не сказано.

Допустим, стороны не сошлись во мнениях о недостатках квартиры и застройщик позвал эксперта. Согласно документу дата осмотра квартиры со специалистом должна быть назначена в течение пяти дней с момента возникновения разногласий. При этом эксперт может прийти не ранее чем через три рабочих дня с момента, как обговорили дату.

Как найти подходящего специалиста за такой короткий срок, чтобы уже через пять дней определить дату осмотра, заключить договор и оплатить услуги, — в постановлении написать забыли. Как и о последствиях, если стороны в эти сроки не уложатся.

Дольщик не может поручить эксперту действовать от его имени, чтобы сам дольщик не приходил на повторный осмотр, а обязан участвовать в осмотре вместе со всеми. А затем в течение трех дней после осмотра он должен составить акт осмотра в произвольной форме и отправить его застройщику.

Что должно быть в акте:

• Дата осмотра.
• Фамилия, имя и отчество специалиста, а также сведения о его квалификации.
• Информация о том, есть или нет нарушения по качеству объекта долевого строительства.

Зачем это нужно, совершенно неясно, но лучше этот пункт не игнорировать.

Вентиляция

Откройте окна и двери и проверяйте вытяжку. Возьмите тонкий лист бумаги и приложите его к вентиляционному отверстию. Если прилипает, значит, всё хорошо. Если падает — с вытяжкой проблема.

На некоторых форумах советуют взять на приемку зажигалку или спички, чтобы проверять вентиляцию. Мы так делать не рекомендуем: если вдруг в вентиляционной шахте окажется газ, то открытое пламя спровоцирует взрыв. Маловероятно, но лучше перестраховаться.

Лист бумаги притянуло к решетке вентиляции — значит, вентиляция работает, воздух уходит

Потолок

Если у вас дом кирпичный или панельный, то перекрытия в таком доме состоят из плит. На потолке в квартире эти плиты образуют стыки. Между плитами не должно быть перепадов по высоте, поэтому стыки заделывают раствором. Если перепады есть, застройщик должен выровнять перепад на стыке.

Если планируете установить натяжной потолок, не заморачивайтесь. На безопасность и использование квартиры незаделанные перепады не повлияют, а под натяжным потолком их всё равно не будет видно.

Измерьте высоту потолков во всех помещениях. Если она меньше, чем в ДДУ, или меньше 2,5 метра — это существенный недочет и повод для денежной компенсации.

Если у вас дом с монолитным каркасом, перекрытия льют по опалубке, поэтому стыков плит на них нет

Подъезд

По закону застройщик не обязан сдавать вам двор, а вот подъезд относится к совместному имуществу жителей. У вас будет доля в этом имуществе, и вы вправе требовать, чтобы застройщик сдавал подъезд в готовом виде. Если чего-то нет или что-то сделано плохо, запишите это в чек-лист, потом перенесете в дефектный акт.

Закон не обязывает застройщика указывать в ДДУ, какая отделка должна быть в местах общего пользования. Практически невозможно доказать, что в рекламе была одна отделка, а по факту вы получили хуже. Но если застройщик нормальный и заботится о репутации, то сам не станет класть в подъезде линолеум, если обещал плитку. По закону вы можете повлиять только на исправление недочетов. Вот их и смотрите.

Несколько раз пооткрывайте входные двери и похлопайте ими. Хорошая дверь не кривая, без дырок, не скрипит, а ручки не болтаются и не ударяют в стену, когда дверь открыта.

В общем холле должны быть почтовые ящики. Стены красят или оштукатуривают.

Недочет: застройщик не установил стопор для двери в подъезде — ручка бьет в стену

Недочет: строители нарушили технологию оштукатуривания стен в подъезде

Что взять на приемку

Вы договорились с застройщиком о приемке и подготовили документы. (О подготовке документов мы писали в предыдущей статье.) Теперь собираем инструменты.

Для приемки понадобятся блокнот и ручка, дешевый бытовой прибор типа электробритвы, лампочка, фонарик, кусок мела, правило и уровень

Блокнот и ручка — чтобы проверять вентиляцию и записывать заметки по ходу приемки. На случай темноты берите фонарик.

Лампочкой проверите цоколи, а электробритвой — розетки.

Мел понадобится, чтобы обводить недочеты.

Попросите у знакомых лазерный дальномер, уровень и правило, чтобы измерить площадь комнат и кривизну стен. Если нет таких приборов, то подойдут рулетка и отвес из нитки и болтика.

Недочеты, которые найдете, запишите в блокнот.

Некритичные изменения
Застройщик может уведомлять только по электронной почте

Как было. Застройщик был обязан уведомлять дольщика обо всех изменениях письменно обычной почтой. Например, заказные письма приходили, если застройщик сообщал о вводе в эксплуатацию, переносе сроков, необходимости осмотреть квартиру или предлагал заключить допсоглашение.

Как теперь. Застройщик может сообщать дольщику о любых событиях по электронной почте, если ее адрес указан в договоре. Письмо застройщик подписывает усиленной ЭЦП.

Оформите полис страхования недвижимости

По условиям кредитного договора банк берет вашу квартиру в залог, а предмет залога — согласно статье 31 Федерального закона №102-ФЗ — вы обязаны застраховать.

Оформить полис страхования недвижимости также можно на Домклик, в услуге «Инструкция после сдачи дома».  А можно самостоятельно, в любой , аккредитованной банком.

Страховой полис, приобретенный на Домклик, автоматически отправляется в банк. Дополнительно делать ничего не нужно.

Если полис куплен в сторонней компании, его необходимо будет передать в банк. Просто загрузите сам полис страхования недвижимости и квитанцию о его оплате в услуге «Инструкция после сдачи дома». Это важно — если банк не получит ваш полис страхования недвижимости, вам могут начислить неустойку в размере ½ процентной ставки за каждый день без страхового полиса. Загруженные документы обрабатываются банком в течение 3 рабочих дней.

Электрощитовая и тепловой узел

На этаже с квартирой есть электрощитовая со счетчиками на свет. В некоторых домах застройщик ставит на этаже и тепловой узел, если считает индивидуальное потребление тепла. Снимите показания ваших счетчиков и запишите в чек-лист, потом перенесете в акт приемки-передачи. Так вам будет что предъявить управляющей компании, если вас захотят обмануть.

После того, как снимете показания, включите автомат на электрощитке — в квартире появится электричество

Реакция застройщика

Я понимал, что глобальные недостатки, например кривизну стен и полов, никто не исправит. Обычно максимум, что делают застройщики, — это меняют треснувший стеклопакет, подклеивают обои, подкрашивают откосы и тому подобное. В итоге так и произошло: «Пик» устранил только небольшие косметические дефекты.

Я повторно составил акт осмотра, где перечислил оставшиеся недостатки, передал его представителю застройщика и принял квартиру, чтобы потребовать компенсацию.

Обращаемся в специальные службы

Если у вас нет времени на приемку квартиры лично, а принимать абы как вы не хотите, то обращайтесь в специальные службы приемки квартиры. Их контакты находят по рекомендациям, через поисковики и группы дольщиков в соцсетях.

Приемщик из службы приедет с рулеткой, правилом, угольником, лазерными дальномером и нивелиром, а за доплату — еще с газоанализатором, тепловизором и индикатором радиоактивности. Всё зависит от вашей мнительности и щедрости.

Вне зависимости от того, будете вы сами принимать квартиру, подпишете акты не глядя или позовете специальных приемщиков, помните: по закону застройщик дает гарантию на дом — 5 лет на конструктив и 3 года на инженерное оборудование.

Если что-то в квартире пойдет не так или вы обнаружите недочеты после приемки, не стесняйтесь обратиться к застройщику, чтобы он исправил недочет, — если, конечно, это не ваша вина. За треснутые стекла после приемки предъявить будет сложно, а вот за вентиляцию или кривые стены — без проблем. Легкой вам приемки!

Площадь квартиры

Перед приемкой возьмите ДДУ и сделайте крупную копию плана квартиры. Посмотрите заранее, все ли помещения в квартире прямоугольные или есть неправильной формы. Если есть, попробуйте поделить это помещение на части так, чтобы в итоге у вас получились прямоугольники или прямоугольные треугольники — удобнее считать площадь.

Длину и ширину помещений измеряют вдоль стен на уровне пола. Не считают площадь дверных проемов и арок, если их ширина меньше двух метров, а ниш — если они ниже 1,8 метра. Если вы гуманитарий и математика навевает на вас тоску, позовите на приемку друга-технаря.

Пример

Виталя купил квартиру площадью 52 м² в строящемся доме за 8 млн рублей, подписал с застройщиком ДДУ. На приемке квартиры обнаружил, что площадь квартиры — 50,5 м². В ДДУ пункта о порядке компенсации недостающих метров не было, поэтому Виталя рассчитал сумму по закону. Он написал претензию застройщику и получил компенсацию за разницу в 1,5 м² — 230 тысяч рублей.

Куда и как вносить замечания

Все дефекты, которые вы заметили при приемке, описываете в дефектном акте:

Заполненный дефектный акт заставит застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию

Дефектный акт — документ, который вы составляете после осмотра. Это согласованный вами и застройщиком список замечаний к качеству квартиры. Некоторые застройщики называют его ведомостью или листом осмотра квартиры. Если ваш застройщик позаботится о вас заранее, то подготовит бланк дефектного акта со своими реквизитами. Нет — выдаст лист бумаги, напишете реквизиты от руки: название застройщика, имя директора.

В акте вы перечисляете недочеты и ставите сегодняшнюю дату. Его обязательно подписывает представитель застройщика. Это означает, что он согласен с вашим списком недочетов.

Скорее всего, дефектный акт с вами будет подписывать сотрудник застройщика на основании доверенности. Попросите показать вам эту доверенность. В ней проверьте, что срок действия доверенности еще не истек, а в полномочиях указано что-то вроде «право подписывать дефектные акты или ведомости».

Когда составите акт, сделайте ксерокопию — пусть застройщик подпишет ее вам, а вы ему отдадите первый экземпляр со своей подписью. Когда застройщик устранит недочеты, он пригласит вас на повторную приемку. Возьмите акт с собой, чтобы сверить список исправлений.

Что будет, если обнаружатся дефекты во время приемки?

В случае обнаружения дефектов вам нельзя подписывать акт приемки квартиры. Можно договориться с застройщиком об устранении недочетов и приглашении вас на повторную приемку. Либо подписать акт приемки, но с оговоренными дефектами и прописанными сроками, в которые застройщик обязуется их устранить. При проведении процедуры со специалистом «Профприемки», он поможет грамотно составить акт и подскажет возможные сроки устранения неполадок. Застройщик ПИК всегда соблюдает договоренности по документам, принятые в момент приемки.

О чем в постановлении ничего не сказано

Из текста непонятно, как быть дольщикам, которые предъявили претензии застройщику о качестве квартиры до того, как постановление вступило в силу.

Если дольщик уже передал претензию застройщику и просит возместить недостатки деньгами, скорее всего, надо руководствоваться старыми правилами. Закон не должен иметь обратной силы в этом случае.

Иная ситуация, если дольщик осмотрел квартиру и потребовал у застройщика устранить недостатки за 45 дней, как положено было раньше. Если при повторном осмотре дольщик обнаружит, что застройщик недостатки не устранил, скорее всего, придется нанимать эксперта и ждать еще 60 дней.

применяться закон о защите прав потребителей к делам в суде, которые уже начаты, — тоже неясно. Теоретически должны действовать старые правила, поскольку закон обратной силы не имеет. Но постановление правительства — не совсем закон. Есть много вопросов к тому, насколько законно ограничивать применение федерального закона постановлениями правительства, поскольку у этих документов разная юридическая сила.

Похожая ситуация была при «ковидных» постановлениях — например, когда ввели мораторий на неустойки по ДДУ. Тогда ВС РФ проверял, насколько законны действия правительства, и отказал истцам. Он сослался на то, что закон разрешает правительству изменять правила начисления штрафов, неустоек и пени. Оспорить это в вышестоящей инстанции не удалось.

В  постановлении не только изменяется порядок действий, который связан со штрафами и неустойками, но и фактически меняется правоприменительная практика. И теперь споры между дольщиком и застройщиком не будут относиться к закону о защите прав потребителя. Кроме этого, постановление также меняет положения закона о долевом участии в строительстве, которые не связаны со штрафными санкциями.

Возможно, бдительные граждане подадут административный иск в ВС РФ и оспорят это постановление, но пока выводы делать рано. Скорее всего, сложившаяся ситуация сигнализирует о том, что Верховный суд легитимизирует любые решения правительства.

Критичные изменения
Дольщиков вывели из-под действия закона о защите прав потребителей

Как было. Суды часто применяли к отношениям застройщиков и дольщиков закон о защите прав потребителей, то есть правила, как покупали не квартиру, а бытовую технику или мебель. По этому закону, если застройщик уклонялся от исполнения своих обязанностей, дольщики могли взыскать с него огромные компенсации.

Так, за просрочку сдачи квартиры дольщик мог потребовать в суде неустойку, процент за пользование чужими средствами, 50% от неустойки в качестве штрафа за отказ выполнить требования в добровольном порядке, а еще моральный ущерб. За просрочку на три месяца дольщик по закону о защите прав потребителей мог легко взыскать с застройщика 100 000 .

Как теперь. К отношениям дольщика и застройщика применяется исключительно закон о долевом участии в строительстве. А значит, взыскать деньги по закону о защите прав потребителей теперь невозможно. Осталась только неустойка, которая предусмотрена законом о долевом участии в строительстве, — ставки  за каждый день просрочки.

Как при этом суды будут считать неустойки, если застройщик уклоняется от устранения недостатков, — неясно. В законе о долевом строительстве для этого нет отдельных правил. Ранее судебная практика опиралась именно на закон о защите прав потребителей.

Лифт

Застройщик обязан сдать работающий лифт вместе с домом. Если лифт есть, но не работает, застройщику не выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Если в доме лифт есть, должен работать хотя бы один. Закон не уточняет, грузовой это должен быть лифт или пассажирский. У хорошего застройщика работают все лифты, но это уже как повезет. По закону достаточно одного лифта.

Если застройщик молодец, он сразу обшивает лифт изнутри фанерой или пластиком, хотя и не обязан. Так жители и рабочие не поцарапают стенки лифта, пока возят стройматериалы и мебель.

Лифт может быть обшит не только фанерой, но и премиальным лакшери-ВИП-поликарбонатом

Оформите квартиру в собственность

Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.

Для регистрации права собственности необходимо обратиться в МФЦ.

Потребуются следующие документы:

• Договор-основание  — например, договор долевого участия или договор уступки права требования
• Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три. Как правило, застройщик выдает их заранее в нужном количестве. Если у вас их меньше, чем нужно, можно  получить дополнительный оригинал у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
• Кредитный договор и его копия
• Паспорта всех дольщиков
• Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
• Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
• Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли

Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указан номер вашего заявления.

Сколько времени займет оформление права собственности

Согласно статье 16 Федерального закона №218-ФЗ максимальный срок регистрации при подаче документов через МФЦ — 9 рабочих дней, при подаче напрямую в отделение Росреестра — 7. На практике же бывают задержки в несколько дней. Чтобы уточнить текущий статус регистрации документов, вы можете позвонить в МФЦ. Номер телефона обычно указывается в расписке.

Для получения готовых документов вам необходимо будет иметь при себе паспорта и расписки, выданные вам сотрудником МФЦ.

Покупка квартиры

Когда мы с супругой решили купить жилье, у «Пика» в нашем городе были проекты только с готовым ремонтом. В среднем такие квартиры стоили немногим дороже аналогичных у других застройщиков, но без черновой отделки: 12 февраля 2020 года мы заплатили за свою 3,3 млн рублей, а варианты без ремонта стоили порядка

По предыдущему опыту покупки жилья скажу, что только на черновую отделку двушки нужно 500—700 тысяч. А в квартире с ремонтом от застройщика, как я думал, в любой момент можно просто переклеить обои, поменять напольное покрытие и переделать все под себя без пыльных черновых работ.

У нас в планах было заменить только сантехнику и напольную плитку, покрасить акцентные стены, добавить дополнительные точки освещения и установить светильники. Ну и, конечно, заказать кухню и встроенные шкафы, купить мебель.

Электрика

Проверьте, есть ли провода для подключения дверного звонка, розеток и выключателей. Звонок, розетки и выключатели, если они есть по ДДУ, не должны вываливаться из монтажных коробок, нагреваться и искрить.

Чтобы проверить, работает ли розетка, используйте отвертку-тестер или электроприбор, который работает от сети.

Совет

На форумах часто советуют брать с собой зарядку для телефона, чтобы проверять розетки. Я тоже так раньше считала, но поняла, что рисковать телефоном не стоит: если от перепада напряжения сгорит бритва за 3 тысячи, будет не так обидно, как если это будет телефон за 50.

Если застройщик установил цоколи под светильники, то повкручивайте лампочку — проверите, рабочие ли цоколи. Осторожно с лампочкой, когда будете выкручивать: она быстро накаляется. Если застройщик не установил розетки, цоколи, выключатели и из стены только торчат провода, сами не лезьте — пригласите электрика.

Допустим, вы включили автомат в щитке, но звонок, розетки и освещение не работают. Или в вашем ДДУ написано, что розетки и цоколи быть должны, а их нет. Это недочеты, запишите их в блокнот, потом составите дефектный акт.

Критичные изменения
Недостатки разделили на существенные и несущественные

Как было. Если дольщик замечал недостатки, он мог не подписывать акт приема-передачи квартиры и требовать от застройщика устранить их. Было не важно, что это за недостатки: плесень на стенах или небольшие неровности пола. Если они есть — все, акт можно не подписывать. Прав дольщик или не прав, доказывал застройщик.

Как теперь. Недостатки разделили на существенные и несущественные. И от этого зависит, как с ними работают дальше и  не подписывать акт.

Главный вопрос, что считать существенным недостатком. Это должен решить эксперт, которого стороны совместно привлекут для экспертизы. Взять любого эксперта со стороны не получится. Это должен быть человек, который отвечает нескольким требованиям:

• Он есть в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в Национальном реестре специалистов в области строительства.
• Он работает по трудовому договору у ИП или компании — членов соответствующей саморегулируемой организации.

Работу специалиста оплатит дольщик. В случае если специалист подтвердил недостатки, эту сумму застройщик должен будет компенсировать.

По сути, теперь, если дольщик и застройщик не могут сойтись в том, существенный недостаток или нет, они обязаны привлечь эксперта. Но постановление никак не раскрывает, какие недостатки считаются существенными, поэтому получается, что при любых разногласиях надо нанимать эксперта.

Отопление

Радиаторы отопления должны быть надежно закреплены на стенах. Посмотрите, чтобы все болты на креплениях были затянуты. Проверьте уровнем, ровно ли повесили радиаторы. Если температуру на радиаторах можно регулировать, то застройщик заранее установит регуляторы или выдаст их при передаче ключей.

Радиатор должен висеть ровно, болты затянуты

После покупки у нас был примерно год до сдачи дома. В этот период я искал организацию, которая поможет принять квартиру. Это была моя первая недвижимость с готовым ремонтом, и я боялся упустить серьезные недостатки, поэтому решил доверить дело профессионалам.

В итоге нашел компанию на «Ютубе» — у них был свой канал, где они рассказывали о приемке квартир и разных нюансах строительства. Мне удалось собрать 15 соседей, которые тоже хотели принимать жилье с экспертами, и нам сделали большую скидку.

После того как застройщик объявил о выдаче ключей, я записался на осмотр квартиры и заключил договор с организацией — услуги стоили 17 000 . В итоге это мне очень помогло.

я принимал квартиру самостоятельно, многих недочетов просто не .

Эксперт-приемщик приехал со всеми необходимыми приборами и инструментами. Стены и полы он проверил двухметровым строительным уровнем: приложил его и измерил отклонение в миллиметрах. Если оно выше допустимого, это уже строительный недостаток, как было в моем случае.

Эксперт внес в смету стоимость устранения недостатков — это немалые расходы для застройщика. Например, чтобы исправить кривой пол, нужно демонтировать покрытие, выровнять полы и заново уложить ламинат или плитку — все эти работы учитываются в смете.

Приемщик осмотрел стеклопакеты на предмет царапин, окалин от строительных работ и проверил, царапины на подоконниках и оконных рамах. Еще он исследовал места промерзания конструкций с помощью тепловизора. Это делают только при разнице температур между помещением и улицей в районе .

Эксперт также проверил дверные проемы — для этого тоже используют строительный уровень, все розетки на короткое замыкание, натяжной потолок на наличие разрывов полотна. В санузлах проверил укладку плитки: швы должны быть ровными и одного размера. Еще осмотрел ванну и раковину на наличие протечек — у нас в месте слива ванна немного подтекала. Специальным прибором приемщик проверил вытяжку в санузлах и на кухне.

Застройщик покрасил стены уже после монтажа дверей, потолков, розеток и сделал это максимально неаккуратно. Поэтому по всему периметру примыкания потолка к стенам он был заляпан краской. Дверные откосы, розетки и выключатели — тоже. Краска отмывается, но сделать это должны рабочие. При приемке это тоже учитывается как недостаток.

Работой эксперта я остался доволен. Считаю, что принимать квартиру с профессионалами целесообразно, особенно если сам не подкован в вопросах строительства.

Мы составили и передали менеджеру по приемке акт осмотра с перечисленными недостатками — их было много. От приемки квартиры я отказался и попросил застройщика устранить дефекты.

Так выглядит акт осмотра квартиры с ремонтом. В нашей недостатков было очень много: повреждения, отклонения уровня, продувания и другие

Я хотел, чтобы застройщик исправил все косметические недочеты. Больше всего проблем было с оконными откосами: их просто недоделали, а также было несколько поврежденных планок ламината

Процесс

На первом заседании застройщик просил привлечь к делу подрядчиков. Мы были против, так как договор у нас был не с ними. Но судья удовлетворила просьбу застройщика. этого заседание перенесли.

На втором заседании представителей подрядных организаций не было, но заседание все равно состоялось. На нем представитель застройщика запросил провести еще одну судебную экспертизу, потому что был не согласен с результатами первой. Эту просьбу суд тоже удовлетворил.

Я был не против второй экспертизы, так как недостатки были на самом деле и я знал, что эксперт все равно их зафиксирует. Хотя на тот момент мы уже заехали в квартиру и частично сделали небольшой ремонт: заменили натяжной потолок в коридоре и кухне, добавили дополнительные закладные под светильники, перезатерли швы напольной плитки во всех помещениях, исправили несколько косяков по стенам. В двух местах отвалилась штукатурка под обоями — мастера снимали там обои, штукатурили и клеили их заново.

Судебную экспертизу провели только через три месяца. Она зафиксировала нарушения, что и в первый раз, но смета некачественного ремонта уменьшилась до 575 000 . Второй эксперт сказал, что недостатков по ровности стен нет, — возможно, потому что он не проводил замеры там, где уже были установлены кухня, шкафы и другая мебель. А также исключил из сметы замену натяжного потолка в кухне и коридоре.

Мы ознакомились с заключением эксперта и направили в суд и застройщику уточненное исковое заявление — скорректировали свои требования в меньшую сторону. С расчетами второго эксперта я согласился, потому что, на мой взгляд, они были обоснованы. К  мне не хотелось затягивать судебный процесс.

На следующем заседании представителя застройщика не было, но суд все равно вынес решение в мою пользу, хотя и урезал суммы неустоек и штрафа.

После второй экспертизы застройщик просил снизить сумму штрафа и неустойки — суд его просьбу удовлетворил. Позже застройщик подал апелляционную жалобу, но областной суд оставил решение суда первой инстанции в силе

Чтобы получить деньги с застройщика, я обратился к судебным приставам и написал заявление о возбуждении исполнительного производства. К нему приложил исполнительные листы и реквизиты, куда хотел получить деньги.

Мне назначили пристава-исполнителя — он открыл дело и направил застройщику требование погасить задолженность. Но добровольно деньги в отведенный срок тот не перечислил, и тогда пристав взыскал их сам: арестовал счет застройщика.

С момента обращения к приставу до момента получения денег прошел месяц. Был один нюанс: после того, как дело открыли, я решил проверить информацию в банке исполнительных производств и увидел расхождение — конечная сумма была меньше той, что указана в исполнительном листе, на 60 000 . Я поехал к приставу-исполнителю, чтобы узнать, почему суммы не совпадают. Оказалось, что он просчитался, — ошибку исправили в течение нескольких дней. Рекомендую проверять такие вещи.

Критичные изменения
Застройщик не обязан сразу компенсировать расходы за недостатки

Как было. При выявленных недостатках дольщик по своему выбору мог потребовать:

• безвозмездно устранить недостатки;
• уменьшить стоимость квартиры соразмерно проблемам;
• компенсировать расходы, чтобы он сам мог устранить эти недостатки.

Как теперь. Изначально дольщик может потребовать только одно: безвозмездно устранить недостатки — как существенные, так и несущественные. И только если застройщик не уложится в отведенные 60 дней или откажется устранять проблемы, у дольщика появляются варианты дальнейших действий — все те, что раньше были сразу.

Срок для застройщика, чтобы он удовлетворил денежное требование дольщика, — 10 рабочих дней с момента, как он получил требование.

При этом, если недостаток серьезный и жилье непригодно для проживания, дольщик может требовать только безвозмездно все исправить или сразу расторгнуть договор и забрать деньги. Компенсаций расходов на первом этапе споров с застройщиком больше нет.

То есть вариантов только три:

• Дольщик принимает квартиру с несущественными недостатками и застройщик их устраняет.
• Недостатки существенные, дольщик не принимает квартиру и застройщик их устраняет.
• Дольщик отказывается от договора.

Поскольку цены на квартиры выросли, будет рад получить назад изначальную сумму договора — даже с учетом процентов за пользование чужими деньгами за весь период строительства. Проценты считают по ключевой ставке. Купить на эти деньги равнозначное жилье все равно не получится. А значит, придется ждать, пока застройщик все исправит.

Иск

Чтобы сэкономить свое время и не ходить на заседания, я решил обратиться к юристу. Его услуги обошлись в 40 000 . Это была знакомая нашей соседки по дому — она предложила фиксированную сумму и взяла в работу сразу четыре дела. Был еще вариант заключить договор с организацией, которая проводила экспертизу, но они брали 15% от суммы выигрыша по делу. Это существенно дороже.

Мы составили иск с требованием оплатить выявленные недостатки по смете, заплатить неустойку за несвоевременную сдачу квартиры и за нарушение сроков устранения дефектов, штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований по закону «О защите прав потребителей», а также оплатить расходы на юриста, экспертизу и компенсировать моральный вред. В общей сложности сумма требований была примерно 1,3 млн рублей.

К иску мы приложили акты осмотров квартиры, досудебную экспертизу и копии претензий, направленных застройщику.

Какие документы вы получите

Вы получите выписку из ЕГРН, а также акт приема-передачи с отметкой о регистрации. При этом для получения документов дольщикам не обязательно идти вместе. Каждый может получить свой комплект документов в удобное ему время.

Выписка из ЕГРН является основным правоподтверждающим документом на жильё, свидетельства о праве собственности отменили еще в 2016 году — они больше не выдаются.

После оформления собственности сообщите об этом банку, воспользовавшись услугой «Инструкция после сдачи дома».

Входная дверь

Пооткрывайте и позакрывайте несколько раз входную дверь в квартиру. В идеале замки исправные, ручка не заедает, глазок не болтается, а дверь легко открывается и не проседает. Дверная коробка должна быть по размеру проема.

Оставьте дверь приоткрытой и понаблюдайте. Если дверь сама начинает закрываться или открываться, значит, ее криво установили относительно плоскости стены. Если такая проблема есть, дверь вместе с коробкой вынимают из проема и переустанавливают ровно.

Стяжка у порога должна быть ровной и не крошиться, а стыки стен и двери скреплены монтажной пеной.

Недочет: дверной проем построили больше коробки входной двери, застройщик заткнул дыру пеноплексом

Стены

Самая сложная штука в приемке — проверить стены. Если у вас по договору долевого участия застройщик обязуется оштукатурить стены, то знайте, что видов штукатурки три: простая, улучшенная или высококачественная. К каждой штукатурке свои требования.

Допуски по СНиПу в разных видах штукатурки

Узнать, какую штукатурку использует застройщик, практически нереально. В отделе продаж вам могут наврать, а в ДДУ мало кто указывает, какая именно штукатурка будет. Обычно пишут так: «Отделка стен штукатуркой».

Попробуйте перед приемкой выяснить у застройщика, какую штукатурку он использует, чтобы знать, за какие неровности можно предъявить. Эту информацию хранят в рабочей документации, в разделе «Архитектурные решения». В этом разделе есть ведомость отделки помещений. Если ваш застройщик умница, он не пошлет вас и покажет информацию, хотя и не обязан.

Ваша задача на приемке — проверить, ровные ли стены. Для этого вам понадобится строительное прави́ло — это такая ровная планка, обычно алюминиевая, в длину от метра до трех.

Правило вертикально прикладывают ребром к стене и ведут вдоль. Если стену оштукатурили ровно, то вы не увидите зазоров между стеной и правилом. Бугорки и ямки в штукатурке считают недочетами, если они выходят за пределы в СНиПе

Еще стены должны быть вертикальными. Отклонения по вертикали проверяют уровнем, а если его нет, то хотя бы отвесом из нитки и гайки. Если такое отклонение не исправить, жить это не помешает, но высокий шкаф возле такой стены будет выглядеть плохо. Если заделывать отклонение своими силами, то учтите, что на стену уйдет много стройматериалов, чтобы выровнять отклонение даже в 1 см.

Если ваш застройщик использует для отделки улучшенную гипсовую штукатурку, стены получаются ровнее, недочетов меньше. Она дороже простой песчано-цементной, но лучше выравнивается.

Гипсовая штукатурка — более белая и гладкая, цементная — серая, иногда даже с коричневатым оттенком, более шершавая.

Единственное место, где по СНиПам нельзя использовать гипсовую штукатурку, — это санузел, потому что гипс боится влажности. Перепроверьте, что в ванной комнате и туалете не использовали такую штукатурку.

Верните часть потраченных на квартиру денег

Для этого подайте документы на налоговый вычет и получите до 650 тысяч рублей. Если вы купили квартиру по договору долевого участия, вам даже не обязательно дожидаться оформления права собственности. Подробная инструкция в статье «Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости».

Оформите отчет об оценке

Отчет об оценке необходим банку для того, чтобы определить рыночную стоимость квартиры. Заказать его лучше сразу после подписания акта приема-передачи, так как на его подготовку требуется время.

Вы можете заказать отчет об оценке в личном кабинете Домклик в рамках услуги «Инструкция после сдачи дома». Согласуйте условия и оплатите услугу, а отчет об оценке компания загрузит на Домклик самостоятельно.

Какой срок предоставления документов

Если кредитный договор подписан до 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.

Если кредитный договор подписан с 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — срок передачи ключей согласно договору долевого участия или договору уступки прав требования + 6 месяцев на оформление собственности.

Если застройщик задерживает сдачу недвижимости, и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в срок, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до истечения срока, установленного кредитным договором. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются. В данном случае при отсутствии документов банк также может начислить неустойку.

Результаты

У застройщика мне удалось отсудить 752 151 . В эту сумму входит:

• возмещение расходов на устранение недостатков — 575 151 ;
• неустойка за нарушение сроков их устранения — 70 000 ;
• неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства — 10 000 ;
• потребительский штраф — 40 000 ;
• компенсация морального вреда — 10 000 ;
• расходы на оплату услуг эксперта — 17 000 ;
• расходы на оплату услуг представителя — 30 000 .

На разбирательство с момента приемки квартиры до финального решения суда я потратил чуть меньше года. Результатом в целом доволен, но некоторые знакомые добились большего.

Например, один из соседей не первый раз судится и хорошо подкован в юридических вопросах. Он сам отстаивал свои права, и ему удалось отсудить у застройщика 1,8 млн рублей. Хотя у него была квартира большей площади и недостатки, выявленные экспертом, на 1 млн рублей.

Другой сосед пользовался услугами московской фирмы, которая провела нам всем первичную экспертизу. Они берут за свои услуги от финальной суммы, которую удастся отсудить. Там процесс затянулся того, что они хотели провести судебное заседание в Москве и для этого оформили соседу московскую прописку. Они утверждали, что таким образом добьются лучшего результата.

У остальных был юрист, что и у меня. С одним из соседей у нас была судья и идентичные результаты — разница лишь в смете, а суммы неустоек одинаковые. У  была другая судья, и там результаты иные: им удовлетворили неустойки и штрафы в большем объеме, а также они настояли, чтобы юрист добавила в уточненное исковое заявление пункт с требованием начислять 1% неустойки за каждый день просрочки исполнения судебного решения. Суд это требование удовлетворил, хотя юрист утверждала, что он откажет.