Г ЗК в Московской области

Задать вопрос эксперту

Цена услуги за несколько шагов

Вид незавершенного строительства

Вид строительных материалов ↔ оборудования

Вид инженерно-геодезических изысканий

Площадь земельного участка, м2

Вид инженерных коммуникаций

Цель привлечения экспертной организации

Исходя из введённых Вами данных требуется дополнительная информация. Просьба перейти на следующий шаг и ввести информацию для связи, чтобы мы смогли предоставить Вам более точный расчёт стоимости.

* Обращаем Ваше внимание, что все объекты строительства являются уникальными и расчет точной стоимости оказания услуги требует времени. Если возникнут дополнительные вопросы, наши сотрудники свяжутся с Вами для уточнения информации и в ближайшее время на указанный Вами адрес электронной почты будет выслано коммерческое предложение.

Большое спасибо за Ваши ответы! Наш специалист свяжется с Вами в течении 8-x рабочих часов.

В Москве существует несколько способов по узакониванию строений, возведённых без разрешения.

Один из них — оформление самостроя через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК). Незаконный застройщик в этом случае подаёт в Градостроительно- земельную комиссию (ГЗК) г.Москвы документы и заявление с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить самовольную постройку.

В перечень прилагаемых документов входят: заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций здания, подтверждающее, что отсутствуют предпосылок для угрозы безопасности людей. Кроме того, в ГЗК предоставляется Архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

При оформлении самостроя через Градостроительную земельную комиссию на заседании комиссии заслушиваются объяснения застройщика, рассматриваются возможные меры по его легализации и дается рекомендация органам исполнительной власти о дальнейшей судьбе постройки.

Градостроительная земельная комиссия, заслушав и рассмотрев все обстоятельства по делу может принять решение об узаконивании постройки, обязав владельцы устранить замечания. Либо вынести решение о невозможности сохранения постройки и последующим обращением в суд о признании её самостроем и дальнейшим сносом.

В случае положительного решения протокол ГЗК содержит положения:

• о подписании договора аренды земельного участка на краткосрочный период для строительства/реконструкции;
• о выплате штрафа;
• о подписании договора аренды земельного участка на длительный срок для эксплуатации построенного/реконструированного здания.

Мероприятия по оформлению самостроя через ГЗК, включают в себя ряд взаимозависимых административно-правовых действий:

• комплекс административно-правовых мер по поиску и документированию правового режима самостроя, нарушения таким зданием актуальных правил земельно-строительной сферы регулирования;
• совокупность действий по административной легализации, либо сносу самовольно воздвигнутого строения в Москве.

Первый комплекс легализация самостроя в Москве и Московской области через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) предполагает объём административно-правовых мер поиска и документирования правового режима – несоблюдение при строительстве действительных требований земельно-строительного характера:

• организационные меры общепрофилактического содержания, исполняемые различными подразделениями мэрии, округов, муниципалитетов Москвы:
  выявление фактов неправомерного использования конкретного участка с отсутствием документов-оснований для организации строительства: подвоз спецтехники, монтаж строительно-вспомогательных лесов, формирование подъездов, подготовку траншейных работ, строительных опор, прочих элементов начала строительства и т.д.;юридическая категоризация обнаруженной постройки на основе признаков временного стройобъекта;ременного стройобъекта;
• выявление фактов неправомерного использования конкретного участка с отсутствием документов-оснований для организации строительства: подвоз спецтехники, монтаж строительно-вспомогательных лесов, формирование подъездов, подготовку траншейных работ, строительных опор, прочих элементов начала строительства и т.д.;
• юридическая категоризация обнаруженной постройки на основе признаков временного стройобъекта;

Дальнейший комплекс действий по административно-правовой легализации выявленного спорного стройобъекта (либо сноса самовольно воздвигнутого сооружения) в Москве включает:

• обобщение работниками ГЗК регулярных сведений, поступающих из управ и других гоструктур относительно мониторинга подчиненной территории;
• использование преимуществ межведомственного информационного ресурса для аналитического обзора поступающей информации по итогам мониторинга на подведомственной территории;
• систематизация работниками ГЗК поступивших данных по обнаруженным незаконным стройобъектам с их юридической категоризацией;
• меры, направленные на обобщение, утверждение, актуализацию Перечня стройобъектов московского самостроя;
• сбор лицом-землепользователем комплекта документов о самовольной постройке с целью передачи в Инспекторское подразделение и рассмотрения критериев легитимности или незаконности спорного строения;
• документирование и проверка обстоятельств появления самостроя на конкретном участке:
  формулировка, подписание документов-актов о пресечении (не пресечении) незаконного строительства, в которых отражаются действия по устранению выявленных обстоятельств путем пресечения активных действий работников застройщика, изъятия с выделенной территории имущества застройщика; восстановлением территории, и т.д.направление субъекту-правообладателю уведомлений по выявленным объектам самовольного строительства;проверка документации относительно принадлежащей ему самовольной постройки для разрешения вопроса о легитимном характере этого строения, и т.д.
• формулировка, подписание документов-актов о пресечении (не пресечении) незаконного строительства, в которых отражаются действия по устранению выявленных обстоятельств путем пресечения активных действий работников застройщика, изъятия с выделенной территории имущества застройщика; восстановлением территории, и т.д.
• направление субъекту-правообладателю уведомлений по выявленным объектам самовольного строительства;
• проверка документации относительно принадлежащей ему самовольной постройки для разрешения вопроса о легитимном характере этого строения, и т.д.
• рассмотрение возможного использования сооружения в рамках целевого назначения территории, на которой он находится.

Оформление решения о легитимности данного строения (на правах частной или публичной собственности)

На основании вышесказанного можно сделать вывод, чтобы узаконить самострой через Градостроительную земельную комиссию необходимо провести его предварительное исследование. Помимо этого, необходимы:

• Заключение по обследованию объекта;
• АГР (архитектурно-градостроительное решение) объекта;
• Паспорт безопасности;
• Согласование посадки здания с балансодержателями инженерных сетей на действующей геоподоснове земельного участка.

На сегодняшний день оформление самостроя через Градостроительную земельную комиссию, является самым эффективным способом узаконивания объекта.

Оформить самострой в собственность через ГЗК значительно проще и менее затратно, чем через судебное производство. Однако и в данном случае не обойтись, без квалифицированной помощи опытных профессионалов, поскольку необходимо подготовить серьёзные правовые основания для положительного решения. В этом вам могут помочь специалисты Экспертного центра «ИНДЕКС».

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это градостроительный документ, который фиксирует разрешенные параметры застройки земельного участка, в том числе:

• границы земельного участка и зон действия публичных сервитутов;
• минимальные отступы от границ земельного участка;
• информацию о видах разрешенного использования земельного участка;
• требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на земельном участке — площади объекта, площади застройки, этажности и т. д.;
• информацию о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия;
• информацию о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и т. д.

Другими словами, ГПЗУ — это документ, который фиксирует, что можно построить на земельном участке и какие есть ограничения строительства. ГПЗУ является основанием для дальнейшего проектирования и строительства объекта.

Порядок получения ГПЗУ

В Москве ГПЗУ подготавливается и выдается Москомархитектурой, в Московской области — Главархитектурой Московской области.

Подача заявления для получения градостроительного плана земельного участкаосуществляется согласно положениям административного регламента, в электронной форме:

Заявителями могут выступать физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, а также юридические лица, которые являются правообладателями земельных участков, по отношению к которым проведена процедура государственного кадастрового учета.

Документы, необходимые для получения ГПЗУ:

• заявление на получение ГПЗУ (посредством внесения соответствующей информации в электронную форму);
• документ, подтверждающий полномочие представителя действовать от имени заявителя (доверенность);
• правоустанавливающие документы на земельный участок и (или) здания, строения, сооружения, помещения, расположенные на соответствующем земельном участке (при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимости).

Заказ и выдача ГПЗУ осуществляется бесплатно, а вот внесение изменений в ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ требует финансовых затрат, которые определяются в каждом конкретном случае индивидуально.

Срок получения ГПЗУ составляет не более 20 рабочих дней. При этом, согласно ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ, срок действия ГПЗУ составляет 3 года.

Внесение изменений в ПЗЗ

В случае если правообладателя земельного участка не устраивают разрешенные параметры строительства и виды разрешенного использования земельного участка или назначение здания, предусмотренные ГПЗУ, или необходимо провести реконструкцию здания, а параметры ГПЗУ это не предусматривают (например, в ГПЗУ указано «по существующему положению»), единственным выходом из сложившейся ситуации будет внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) г. Москвы.

Правила землепользования и застройки — это документ, который содержит карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Другими словами, ПЗЗ — это документ, который дает ответ на вопрос «Разрешено ли строить и с какими параметрами?» в отношении любого земельного участка в границах города.

Основными причинами внесения изменений в ПЗЗ являются:

• Узаконивание самовольного строительства или самовольной реконструкции здания.
• Изменение ТЭПов при реконструкции здания: общая площадь, площадь застройки, высотность, этажность и т. д.
• Изменение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ).
• ПЗЗ не предусматривают или ограничивают возможности нового строительства.
• Ошибка в действующем ГПЗУ — когда предельные параметры строительства противоречат друг другу.

ПЗЗ является утвержденным документом, и органы самоуправления имеют право отказать во внесении изменений по своему усмотрению в любой момент времени.

Сроки изменения в ПЗЗ

Общие сроки внесения изменений в ПЗЗ всегда индивидуальны и в среднем составляют около 8–12 месяцев.

Внесение изменений в ПЗЗ г. Москвы

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) г. Москвы утверждены Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП от 28.03.2017 г. «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы». Внесение изменений в ПЗЗ регулирует Постановление Правительства Москвы № 457-ПП от 17.05.2018 г. «Об утверждении Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы».

Основной порядок внесения изменений в ПЗЗ в Москве выглядит следующим образом:

• Разработка обосновывающих проектных материалов (буклета).
• Подача заявления от имени заказчика на внесение изменений в ПЗЗ.
• Рассмотрение заявления уполномоченным органом власти (совместные слушания, ГЗК и т. д.).
• В случае одобрения проекта готовятся распоряжение на внесение изменений в ПЗЗ и проект внесения изменений в ПЗЗ.
• Проведение публичных слушаний по проекту изменений в ПЗЗ.
• Разработка и утверждение Постановления Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ.

Внесение изменений в ПЗЗ в Московской области

В Московской области органом исполнительной власти, уполномоченным для разработки генеральных планов территорий и ПЗЗ территорий, является Главархитектура Московской области. Главархитектура выступает заказчиком разработки ПЗЗ, а исполнителями являются НИИ Проект и НИиПИ градостроительства.

Основной порядок внесения изменений в ПЗЗ Московской области такой же, как в Москве:

• Разработка обосновывающих проектных материалов (буклета).
• Подача заявления от имени заказчика на внесение изменений в ПЗЗ.
• Рассмотрение заявления уполномоченным органом власти.
• Утверждение изменений в ПЗЗ уполномоченным органом.

Внесение изменений в ГПЗУ при узаконивании (легализации) самостроя

При согласовании (узаконивании) самостроя или произведенной незаконной реконструкции здания в обязательном порядке требуется внесение изменений в ГПЗУ, точнее в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в части изменения предельных допустимых параметров строительства, назначения здания и вида разрешенного использования земельного участка.

Подробнее об узаконивании (легализации) самостроя смотрите .

Последствия строительства и/или эксплуатации здания ГПЗУ

Оплата штрафов за незаконное строительство (в случае выявления данного нарушения)

Невозможно начать проектирование (ГПЗУ является основанием для проектирования)

Невозможно получить Разрешение на строительство (ГПЗУ является основанием для получения всех разрешений и согласований)

Невозможно провести регистрационные действия (нельзя зарегистрировать и продать, т. к. параметры построенного здания могут отличаться от данных ЕГРН)

Расторжение Договора аренды земельного участка (в связи с использованием земельного участка не по назначению)

Снос незаконно построенного здания (согласно Постановлению Правительства Москвы №829-ПП от 08.12.2015 г.)

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)

Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) — специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы № 1019-ПП от 16.11.2010 г. «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для оперативного решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.

Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2 раз в месяц под председательством мэра Москвы Собянина С.С. или заместителя мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М.Ш.

«Прохождение» ГЗК — это «страшный сон» для заказчиков при внесении изменений в ПЗЗ и, соответственно, получении ГПЗУ. Не более 20 % заявлений, поданных на комиссию, рассматриваются положительно. При этом даже если у Вас есть «положительное решение» комиссии, выписку из протокола заседания комиссии и передачу документов на публичные слушания можно ждать год, а то и дольше.

В круг вопросов, входящих в компетенцию ГЗК, входят:

Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области градостроительной деятельности, в том числе:

• о необходимости внесения изменений в Генплан г. Москвы;
• о необходимости внесения изменений в ПЗЗ;
• об одобрении проектов территориальных схем, а также отраслевых схем, обеспечивающих выполнение градостроительных решений в рамках реализации государственных программ г. Москвы;
• о необходимости подготовки проектов планировки территории;
• о необходимости подготовки и об одобрении проектов межевания территории;
• об одобрении проектов зон охраны объектов культурного наследия, режимов использования земель и градостроительных регламентов, устанавливаемых в границах зон охраны объектов культурного наследия;
• об отмене ранее выданных ГПЗУ и т. д.

Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области земельных отношений, в том числе:

• о предоставлении земельных участков без проведения торгов;
• об изменении цели предоставления земельных участков;
• о применении штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, содержащихся в договорах аренды (пользования) земельных участков;
• об изменении, расторжении, прекращении договоров аренды земельных участков, предусматривающих строительство, реконструкцию и размещение объектов капитального строительства, проведение работ по сохранению недвижимых объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия;
• об условиях осуществления компенсации (возмещения) правообладателям подлежащих освобождению земельных участков и (или) подлежащих сносу иных объектов недвижимого имущества и т. д.

В настоящее время практически в 90 % случаев, связанных с любым видом земельно-имущественных отношений с городом, требуется прохождение ГЗК, в частности:

• оформление или переоформление земельных отношений с городом;
• узаконивание (легализация) самостроев;
• смена функционального назначения здания;
• изменение ВРИ земельных участков и т. д.

Анализ правоустанавливающих документов, выявление возможности или невозможности внесения изменений в ПЗЗ.

Разработка проектной документации: буклета для обоснования внесения изменений в ПЗЗ.

Заявление на внесение изменений в ПЗЗ

Оформление и подача Заявления от имени Заказчика на внесение изменений в ПЗЗ.

Предварительная проработка вопроса в ГИНе, ДГИ г. Москвы, Москомархитектуре; прохождение Совместных слушаний и рабочих групп ГЗК, а также других необходимых инстанций.

Публичные (общественные) слушания

Сопровождение (участие) в публичных (общественных) слушаниях по вопросу внесения изменений в ПЗЗ.

Получение распоряжения Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ и получение ГПЗУ на основе измененных ПЗЗ.

Почему выгодно заказывать согласование проектной документации в «РосАрхитектор»

– каждый объект индивидуален и до заключения договора мы проводим анализ имеющейся у Заказчика ситуации – для определения возможностей согласования, разъясняем возможные пути согласование объекта.

Полный комплекс услуг – мы предоставляем комплексные услуги: от получения исходно-разрешительной документации и завершая сдачей построенного объекта в эксплуатацию.

– согласование проектной документации выполняется в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, поэтому с нами Заказчик лишается риска получить поддельные документы при согласовании.

– у нас многолетний практический опыт в области согласования проектной документации, в том числе согласования «самостроя» и незаконной реконструкции.

– мы беремся за согласование только тех объектов, которые можно согласовать, мы не беремся согласовывать объекты, построенные с грубейшими нарушениями строительных норм, которые невозможно согласовать.

Заказав внесение изменений в ПЗЗ у нас, Вы получите полный комплекс услуг – от разработки обосновывающих проектных материалов до получения ГПЗУ на основе измененных ПЗЗ

Выписка из СРО

Ассоциация проектировщиков «СтройАльянсПроект»

выполнение договорных обязательств качественно и в срок;

полное соответствие результатов поставленным целям;

гибкий подход и готовность к решению любых технических вопросов;

оперативное согласование проектной документации.

«Самострой» (самопроизвольно построенные объекты) – это объекты недвижимости (здания, строения, сооружения) или части объектов недвижимости (пристройки, надстройки), которые были возведены без получения соответствующего разрешения и согласования с исполнительными органами или с нарушениями градостроительных норм и правил. Такие объекты передаются на комиссию по «самострою».

Объектом самовольного строительства может быть любое сооружение по своему функциональному назначению. Объект может являться самостроем и при новом возведении, и при реконструкции. В законодательном смысле самостроем является любое строение или сооружение, возведенное с отклонением от общего установленного порядка. Как правило, в большинстве случаев это означает отсутствие исходно-разрешительной документации, разрешения на новое строительство и реконструкцию.

Предлагаем полный цикл работ по узакониванию самовольного строительства и реконструкции через комиссию (Градостроительно Земельная Комиссия):

• Анализ ситуации по объекту недвижимости, сбор данных из открытых и закрытых источников Определение сроков и стоимости работ;
• Внесение данных в ЕГРН, БТИ, РТИ
• Предварительное одобрения на легализацию от ГИН и ДГИ до подачи на комиссию;
• Подготовка комплекта документов для прохождения комиссии: ЗОС, АГР, ГЕОПОДОСНОВА, ПАСПОРТ БЕЗОПАСНОСТИ ОБЪЕКТА;
• Подготовка и подача всех необходимых писем и заявлений в ДГИ и ГИН;
• Сопровождение при прохождении документов при межведомственном взаимодействии в ГИН, ДГИ, Мосгосстройнадзоре, Префектуре, УПРАВЕ;
• Прохождение рабочих групп, а затем и комиссии;
• Получение выписки из протокола комиссии о легализации самовольно возведенных площадей;
• Выполнение предписаний Комиссии, в том числе по оформлению земельно-правовых отношений, оплате штрафа, изменения в ПЗЗ (при необходимости).

Доверьте оформление недвижимости профессионалам! Знаем все тонкости и «подводные камни»

Способы легализации незаконной постройки

Внесение данные об объекте в ЕГРН (новые площади)

Подготовка АГР, ЗОС, ПАСПОРТА БЕЗОПАСНОСТИ

Обращение в комиссию ГЗК с просьбой о сохранении строения

Легализация самостроя через суд, в случае отрицательного решения комиссии

Ответы на частые вопросы

Вопрос №1. Чем власти объясняют борьбу с самовольным возведением объектов?

Несанкционированное строительство грозит жизнедеятельности москвичей и нарушает право зарегистрированного имущества, закреплённое законом. Среди ссылок, правовых норм обычно фигурирует статья 222 ГК РФ. По частному праву это нарушает федеральное законодательство и чревато санкциями, согласно административному кодексу. Важно всё делать с адвокатом.

Вопрос №2. В чём необходимость процедуры и нужен ли юрист в суде?

Легализирование строительных объектов застройки, возведённых самовольно, позволяет избежать сноса, увеличивающегося в столице ежегодно. Это закономерный процесс, связанный с ростом площадей застройки по разным адресам. Юристы отмечают обусловленный этим интерес владельцев к тому, чтобы легализовать самострои, ведь на строительство были потрачены деньги. Со стороны администраций поток исковых заявлений и споров настолько большой, что люди уходят, образуются вакансии.

Другая цель введения объектов недвижимости в правовое поле — получение возможности ими удобно распоряжаться. Без законных оснований ни один юрист или адвокат не окажет помощь в:

• продаже;
• дарении;
• наследовании;
• аренде бизнеса;
• сдаче в залог.

Обращение за юридической консультацией по данному вопросу обязательно приводит к разговору о том, чтобы узаконить постройку для признания прав. Зачастую он заходит ещё до того, как обращающиеся построили объект.

Вопрос №3. Что такое оценка судебных перспектив? Какова она по делам, где требуется легализирование?

Понятие оценки судебных перспектив

Оценка судебных перспектив, которую заказывают у юристов, представляет собой отличный от обращения в суд комплекс действий, направленных к выявлению возможностей выигрыша, проигрыша и вероятностного исхода дела. Юридически процесс заключается в сборе документации и информации лиц, имеющих отношение к делу. Экономическая целесообразность услуги заключается в получении объективной картины, рассматриваемой отдельно от дальнейшего выхода к судебному разбирательству. Юрист, осуществляющий оценку, объективен в ней, отсутствует непосредственная заинтересованность в дальнейшем заказе разбирательства.

Составляющие экспертизы судебных перспектив по делам об узаконивании самостроев

Проводя подобную экспертизу и легализацию, юристы принимают во внимание:

• наличие у строения тесной связи с землёй и фундаментом;
• соответствие постройки юридическим и строительным нормам, включая положения московского градостроительства;
• характер работ, изменивших площадь и другие характеристики объекта;
• возможность приведения объекта в первоначальное состояние;
• временные рамки работ, вызывающих споры;
• наличие угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении здания и его дальнейшей эксплуатации;
• расположение построения в границах территории с кадастром или за пределами указанной зоны.

Именно отсутствие предпоследнего обстоятельства часто указывается в отзывах на муниципальные иски по самострою и влияет на легализацию.

Вопрос №4. Нужно ли узаконить дом в стадии строительства?

«Незавершёнка» — самострой

Наш юрист рекомендует не дожидаться завершения строительства и узаконить постройку сразу, даже если недвижимость недостроена, ведь для оформления документов подходит любой этап работ. Рекомендация основана на том, что объекты с незавершённым строительством могут признать самовольными постройками. Но среди юристов бытует и другое мнение, что строительство нужно сначала закончить, а потом заниматься легализацией.

Подтверждением юридической правоты в данном вопросе может служить 30-й пункт Постановления 10-го Пленума ВС РФ, 22-го Пленума ВАС РФ, указавшего на отнесение объектов, строительство которых не завершено, к недвижимому имуществу, поэтому на них распространяются все требования к нему. Право собственности на самовольную постройку возникает и в силу действия положений 222 ст. Гражданского кодекса РФ, в которых среди перечня объектов присутствует не только жилой дом, но и иная недвижимость нежилого характера. Юрист может рассказать подробнее про легализацию.

Кстати, п. 26 указанного документа утверждает, что нельзя отказать в удовлетворении иска при отсутствии разрешения строительных работ, потому что само по себе оно не свидетельствует об отсутствии прав на строение. Имеет значение, какие юридические попытки решения предпринимались, есть ли дополнительные сведения.

Как начать процедуру легализации самостроя?

Внести объекта в приложение 819-ПП, если он еще не выявлен. Добровольное решение легализовать самострой упростит прохождение комиссии и поможет снизить сумму штрафа.

Если возведенные площади не внесены в ЕГРН и отсутствуют документы БТИРТИ, необходимо внести и получить документы от БТИ/РТИ.

Если исковое заявление уже подано от ДГИ в суд, то это усложнит процедуру легализации при самостоятельном решении вопроса. Мы имеем большой опыт легализации объектов, которые уже находятся в судебном процессе о сносе.

Реконструкция или строительство без оформленных земельно-правовых отношений приводит к созданию объекта, являющегося самовольной постройкой. Указанный объект подлежит сносу или легализации.

Реконструкция или новое строительство без оформления ЗПО для целей строительства

Город: принятие решения о статусе объекта

Сохранение объекта и оплата штрафа в бюджет (при наличии записи в ЕГРН)

Принятие решения об оформлении ГПЗУ. Оформление разрешения на строительство.

Критерии принятия решения об узаконивании

• В отношении объекта внесена надлежащая запись в ЕГРН
• Сохранение объекта не препятствует реализации интересов города
• Не затрагивает интересов третьих лиц
• Объект обеспечивает необходимый уровень безопасности для пользователей, не содает угроз жизни и здоровью граждан
• Собственник оплатил штрафные санкции за узаконивание объекта
• При отсутствии записи в ЕГРН предлагается оформление в установленном порядке

Предлагаемая схема легализации самовольногостроительства и реконструкций в судебном порядке

Сбор и формирование текущих исходных данных в отношении объектa.

Формирование правовой позиции. Подготовка и подача искового заявления.

Заказ, получение и утверждение необходимых экспертиз и исследований.

Вынесение судебного решения. Отстаивание его в случае апелляции, кассации.

Внесение данных об объекте в Единый государственный реестр недвижимости на основании судебного решения.

Узаконивание самовольной постройки через Градостроительную земельную комиссию

На сегодняшний день это наиболее эффективный и действенный метод узаконивания объекта. Данная процедура значительно проще по алгоритму, чем судебный процесс, значительно короче по срокам и значительно дешевле для собственника самостроя.

В градостроительную земельную комиссию обращаются те, кто нарушил условия пользования земельным участком, т.е. целевое назначение земельного участка или условия договора аренды земли.

Градостроительная земельная комиссия, рассмотрев Ваше обращение, путем выпуска протокола комиссии может принять решение о сохранении объекта путям прохождения собственником ряда мероприятий.

Градостроительная земельная комиссия города Москвы создана в соответствии с постановлением Правительства Москвы № 1019-ПП от 16.11.2010 и функционирует в соответствии с Положением № 528-ПП от 02.10.2012, утвержденным постановлением Правительства Москвы.

Процесс узаконивания самостроя в Москве перешла на новый, более гуманный и экономически целесообразный путь по инициативе правительства. Положено начало узаконивания самовольных построек с их сохранением. При этом порядок узаконивания самовольной постройки сведен к следующему алгоритму: собственнику лишь необходимо направить заявление о рассмотрении его объекта на градостроительной земельной комиссии и, в случае положительного решения комиссии, пройти ряд важных процедур. При этом госпошлина при узаконивании самовольной постройки отсутствует. Процесс легализации в Московской области пока не достиг такого эффективного уровня, как в столице, однако усиленные работы в данном направлении ведутся.

Процесс узаконивания самостроя в 2019 году представляет собой выплату штрафных санкций и прохождение ряда процедур и мероприятий, указанных в Протоколе заседания градостроительной земельной комиссии. Одним из требований комиссии является наличие следующих документов для узаконивания самовольной постройки:

Заключение о соответствии (ЗОС), объекта расположенного на земельном участке, градостроительным нормативам и правилам, а также о том, что он не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Предоставляется в Департамент городского имущества столицы (ДГИ) или в Госинспекцию по недвижимости (Государственную инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости столицы). Является результатом строительно-технической экспертизы.

Архитектурно-градостроительное решение (АГР), согласованное Комитетом по архитектуре и градостроительству Москвы (Москомархитектура). Предоставляется в Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ).

Заключение о соответствии (ЗОС) – это заключение при легализации самостроя о соответствии построенного или реконструированного объекта капитального строительства градостроительным и строительным нормативам и правилам и о том, что вышеуказанный объект не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Наша компания предлагаем полный комплекс услуг по узакониванию самостроя:

• Экспертную консультацию
• Проведение консультаций в ГИН и ДГИ
• Подготовка АГР, ЗОС, экспертизы, получения паспорта безопасности здания
• Прохождение рабочий группы ГИН (здание), прохождение рабочей группы ДГИ (земля)
• Получение решения комиссии о сохранении объекта
• Предварительный расчет штрафа по формуле ГИН

Сложности, с которыми можно столкнуться при самостоятельной легализации самостроя

Для прохождения комиссии, необходимо подготовить комплект технической документации включающей в себя:

• АГР
• ЗОС
• Паспорт безопасности
• Геоподоснова
• Заключение кадастрового инженера

Для подготовки данного комплекта документов, организация должна обладать набором компетентных сотрудников, а так же целым рядом лицензий и допусков. Без приложения необходимых лицензий, документы не будут допущены к рассмотрению на рабочей группе комиссии.

Кто может осуществлять подготовку АГР?

В Москве в соответствии с требованиями действующего законодательства работы по подготовке Архитектурно-градостроительных решений должны выполняться только юридическими лицами, имеющими:

• Свидетельство о допуске к определённому виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (Свидетельство СРО);
• Свидетельство об аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.

Кто может осуществлять подготовку заключение о соответствии (ЗОС)?

В Москве в соответствии с требованиями действующего законодательства и Департамента городского имущества г. Москвы работы по подготовке ЗОС должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими:

В нашей компании работает штат инженеров и архитекторов, профессионально подготавливающих документы для прохождения комиссии.

Перед тем, как объект попадает на рассмотрение рабочей группы комиссии, проходят предварительные согласования в ГИН  и МКА.

При некомпетентном составлении документов и должного анализа ситуации, незнании нюансов по земельному участку ( например линии УДС),  есть большой риск получить отказ в ГИН. Заключение о нецелесообразности сохранения объекта. После этого стоимость легализации будет либо вообще невозможно, либо стоимость возрастет многократно.

По каждому объекту перед подачей и подготовкой документов, проводим анализ документов с членами рабочей группы комиссии.

В случае самостоятельного прохождения легализации срок прохождения будет составлять больше года, если не будет серьезных замечаний по документам.

Сотрудничая с нами, мы гарантируем прохождение комиссии от 5 до 8 месяцев.

Да же выиграв суд у Департамента городского имущества, объект останется в 819-пп и будут стоять ограничения на сделки по объекту. Полная легализация объекта возможна только в случае прохождения комиссии.

Департамент городского имущества заинтересован в том, что бы выставить максимально возможный штраф, за легализацию самовольно построенных площадей. При самостоятельной легализации размер штрафа будет максимальный.

Ответьте на 6 вопросов и получите бесплатный аудит и расчёт по вашему объекту

*Мы сделаем бесплатный аудит по вашему объекту и рассчитаем предварительную стоимость легализации. Для расчета стоимости, необходимо будет предоставить документы по вашему объекту.

Узнать стоимость проекта

Мы предлагаем обратиться к нам, если Вам необходимо:

Получение решения Градостроительно-земельной комиссии

• Сохранение самовольных строений
  и реконструкций
• Изменение разрешенного использования земельного участка
• Оформить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
• Изменение общих сроков аренды земельных участков

Оформление прав на земельный участок, изменение ВРИ

• Первичное оформление земельно-правовых отношений
• Приведение в соответствие вида разрешенного использования
• Изменение цели предоставления земельных участков с эксплуатации на строительство
• Сопровождение издания распоряжения ДГИ
  о смене разрешенного использования (ВРИ)

Внести новые сведения об объекте или его части в ЕГРН

• После перепланировки
• После реконструкции
• Объединение нескольких помещений в одно
• Разделить помещение /здание на части

Подготовить техническую документацию на объект

• Технический план
• Межевой план
• Проект реконструкции
• Техническое заключение

C 1999 года основатели компании занимаются оказанием услуг по оформлению недвижимости. Мы знаем все нюансы и изменения в законодательстве, что позволяет нам предлагать нашим клиентам индивидуальные решения для каждого объекта. Мы заранее оцениваем риски, поэтому фиксируем в договоре возврат средств, в случае отрицательного результата.

Гарантия лучшей цены

Работаем без посредников, можем гарантировать цену ниже рынка и решение самых сложных вопросов.

Соблюдаем взятые на себя обязательства и гарантируем соблюдение сроков и цены обговоренных в начале работ.

Оплата за результат

Мы берем оплату только за выполненную работу. Оплата производится поэтапно только за положительный результат.

Сотрудники компании имеют опыт работы в гос. органах, таких как Росреестр, МосГорБТИ, РТИ.

Мы запрашиваем и анализируем Ваши документы

Разрабатываем стратегию по легализации

Проведение экспертиз и заключений

Распорядительный документ или решение суда

Государственная регистрация права собственности

Оставьте заявку и получите

Примеры выписок из протокола комиссии ГЗК

Какие еще услуги мы оказываем

Мы гордимся нашими клиентами и партнерами

Легализировать объекты самовольного строительства может Градостроительная земельная комиссия (ГЗК). Именно туда следует обращаться гражданам, имеющим основания считать свои постройки законными. Тем не менее, чтобы обезопасить себя от тех или иных непредвиденных обстоятельств и добиться сохранения возведенной постройки, необходимо иметь представления о многих не типичных нюансах процедуры узаконивания, а также иметь представление об ее этапах и особенностях.

Предусмотренные нормативными документами причины для сноса «самостроя» в Москве

Правительством Москвы 08.12.2015 года было принято Постановление №829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы». В нем содержится информация по всем объектам, будь то здания, сооружения, которые государство причислило к самовольно возведенным.

Все сооружения, которые возводятся (создаются) в городской черте Московского городского округа на участках земли, и не оформленные должным образом, законодательно причисляются к «самострою» и подлежат сносу. Законодательно запрещено возведение строений на территориях и землях общего пользования.

Количество объектов, которые подлежат сносу, в несколько раз увеличилось с тех пор, как было подписано Постановление! Сперва должностными лицами планировалось осуществить снос ста четырех незаконно построенных объектов. Но последняя редакция нормативного документа увеличила число подлежащих сносу построек до трехсот восьмидесяти шести.

В 2019 году московской Мэрией была предложена компенсация в размере 55,5 тысяч рублей, выдаваемый за каждый метр квадратный сооружения, если будет проводиться самостоятельный его демонтаж.

Следует иметь ввиду, что 11.12.2013 года были внесены поправки в Постановление правительства Москвы № 819-ПП. В данном нормативном документе расширен перечень зданий и сооружений, которые могут попадать под понятие «самовольная постройка».

Гражданское законодательство, исходя из изложенной в ст.3 ГК РФ информации, состоит из таких нормативных актов, как Гражданский кодекс и федеральные законы его дополняющие. На федеральном уровне власти и министерства могут издавать собственные акты, в которых будет содержаться иное толкование ГК РФ с некоторыми пояснениями. При этом имеется оговорка о том, что данные нормативные акты должны издаваться в определенных пределах, предусмотренных ГК РФ.

С 11.12.2013 года сносу также подлежат имеющиеся на определенной земельной территории постройки, которые никак не могут быть отнесены к объектам капитального строительства. Это дополнительное требование, установленное Постановлением, в разы увеличило количество самостроя.

Сносить имеют право по следующим двум основаниям:

• При осуществлении регистрации сооружений и построек, как объекта недвижимого имущества.
• При наличии у гражданина свидетельства о государственной регистрации права собственности, оформленное по всем нормам современного законодательства.

ГК РФ передает права на издание актов, которые включают в себя информацию о нормах и правилах гражданских прав, правительству столицы. Исполнительная власть, тем не менее, не имеет права транслировать акты, которые расширяют нормы, четко установленные гражданским законодательством. Таким образом, незаконно вносить дополнительные причины для сноса «самостроя» в нормативные документы.

Судебная практика

В феврале 2016 года был осуществлен первый недобровольный снос объектов по указу вышестоящих органов власти. Данные постройки были включены в список, опубликованный в Постановлении №829-ПП и 819-ПП. С помощью судебного порядка удалось вывести из перечня объекты, правовая принадлежность которых была доказана, но по факту их уже успели снести.

Все заинтересованные в этом деле граждане отстаивали собственные права через Арбитражный суд города Москвы и через Московский городской суд. Было открыто судебное дело о рассмотрении пункта Приложения и отнесения его к противоречащим нормам российского законодательства. Кроме того, собственники настаивали на взыскании понесенных убытков.

В итоге, Верховным судом РФ было признано незаконным изданное Постановление Правительства Москвы в части сноса объектов строительства. Некоторые жалобы остались не удовлетворенными.

Судебная практика по данной части вопроса собрана в нескольких источниках, ознакомиться с которыми можно самостоятельно. Примеры дел представлены в следующих инстанциях:

• Арбитражный. Дело № А40-254041/2016, А40-182602/2017, А40-53919/2018.
• Общей юрисдикции. Дело № 33а-3206/2016, 33а-3035/2016, 33а-12020/2016.
• Высший Российской Федерации. Дело № 5-АПГ17-147.

Внесенные в перечень объекты, подлежат исключению и в порядке административного решения с помощью рассмотрение МГК (бывшая ГЗК). Происходит это с помощью утверждение нового нормативного акта, оспаривающего имеющееся Постановление. В судебной практике встречаются и такие случаи, когда именно через судебный иск удается добиться положительного решения о признании Постановления № 819 недействительным в части включения некоторых сооружений в перечень.

Для обоснования изложенной позиции Верховным судом РФ была дана ссылка на пункт 26 Постановления № 10/22 от 29.04.2010 года и приложено разъяснение к этому пункту. В нем оговаривается тот момент, что если гражданин не имеет на руках разрешение на строительство, то это еще не является основанием для сноса построенного или демонтированного им сооружения. Таким образом, разрешение может отсутствовать, а стройка признаваться законной в том случае, когда происходит признание права собственности на объект.

Важно знать, что имеющаяся регистрация права собственности на объект еще не гарантирует законное его возведение. В данном случае является обязательным то условие, что суд на законных основаниях устанавливает обстоятельства, которые признают постройку не легальной.

Если на руках имеется требование о признании нормативного акта о сносе недействительным, то для рассмотрения дела судья обращает внимание на следующие обстоятельства:

• На объект должна быть осуществлена регистрация права. Эта процедура должна оформляться в соответствии с установленным законодательством.
• Не должно быть бумаги, свидетельствующей о выдаче самого разрешения на строительство.

В ЕСПЧ подан первый иск, опровергающий законность сноса объектов, которые признаны самостроем

09.02.2016 года в Европейский суд по правам человека была подана жалоба от ООО «Созидание» под номером дела №71215/17. Иск был принят к рассмотрению по делу о противозаконных действиях о сносе некоторых самовольных построек. Жалоба содержала указание на нарушение закона и применение противоправных действий в отношении имеющихся объектов. Данный иск был удовлетворен в части признания прав собственности в законном порядке по решению суда, но снос все-таки осуществлен, и при этом не было получено компенсации за причиненный ущерб.

Есть ли шанс узаконить в административном порядке?

Самовольно возведенные или реконструированные постройки могут соответствовать всем полагающимся нормам и правилам, касающимся противопожарной безопасности. Они могут полностью соответствовать всем требованиям гражданского права. При этом, также могут быть совершенно безопасными в ходе их эксплуатации, а также не создавать угрозу здоровья и жизни населения.

По законодательству РФ есть веское основание для вычеркивания объекта их списка при отсутствии какого-либо одной бумаги: разрешения на реконструкцию или разрешения на строительство. Именно поэтому, сделать законными самовольные постройки самостоятельно обходится в наше время очень дорого. При этом гражданин тратит уйму времени на улаживание формальных нюансов. Самое обидное тогда, когда легализировать стройку не удается, несмотря на все предпринятые попытки.

Усовершенствованные законодательные акты, узаконенные на территории Москвы, раскрыли новый уровень возможностей проведения оценки самовольных построек. Это послужило точкой отчета к началу узаконивания самостроя с их сохранением. Достигается подобное путем составления решений административного характера.

Правовой статус ГЗК

Согласно ст. 23 Закона города Москвы от 20.02.2006 года № 65, созданная Градостроительная комиссия оперативно принимает решения при поступлении следующего списка вопросов:

• отношения с долями;
• градостроительные мероприятия;
• деятельность, касающаяся инвестиций;
• непосредственный процесс строительства объектов;
• реконструкция уже имеющихся объектов капитального строительства;
• осуществление работ по поддержанию неприкосновенности и сохранению недвижимых объектов культурного наследия.

Исполнительными органами власти принимаются специальные поручения, подписанные уполномоченными секретарями. Решения Комиссии подлежат подтверждению протоколами. Они вступают в законную силу сразу же после опубликования. В этот же момент они подтверждвют и доказывают полномочия лиц, ответственных за вынесенное решение.

Принцип деятельности ГЗК, ее полномочия и правовые статусы регламентированы в Постановлении Правительства Москвы от 16.11.2010 года за № 1019-ПП.

Как легализовать с помощью ГЗК?

Для того чтобы узаконить самовольную постройку в установленном порядке с помощью ГЗК, необходимо пройти следующие этапы:

• Соответствующее заявление направляется в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. В инспекции собирается весь необходимый документооборот.
• ГЗК проводит заседание. На нем разбираются детали дела, выявляются обстоятельства и собирается доказательная база.
• Составление заключения Государственной инспекцией. Здесь же, если это нужно, производится расчет штрафа, который должен будет заплатить проигравший дело.
• В случае принятого положительного решения составляется бумага, подтверждающая право проводить реконструкцию или строительство рассматриваемого объекта.
• Выдается выписка, в которой обосновывается целесообразность сохранения объекта в прежних установленных границах.
• Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
• Проведение регистрации прав в соответствующем отделе Росреестра.

Условия положительного решения

Чтобы сделать законной самовольную постройку, нужно иметь следующий пакет бумаг:

• Заключение о соответствии объекта. Является подтверждающим факт безопасности жизни и здоровья граждан. Кроме того, он подтверждает соответствие объекта всем правилам и нормам градостроительной документации.
• Архитектурно-градостроительное решение. Бумага должна быть грамотно составлена и подписана Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы.

Как исключается из перечня объект?

Объекты подлежат исключению из перечней, которые опубликованы в Постановлении № 819-ПП, в случае соблюдения всех этапов проверки и положительного решения комиссии. При этом, обязательно должны быть выполнены все условия сторон и оплачены имеющиеся штрафные санкции.

Отдельным пунктом ГЗК описывается процедура обязательного исключения объектов из перечня, которую проводят специально поставленные для этих целей должностные лица. Все вопросы, касающиеся осуществления вопросов исключения объектов из перечня, осуществляются, как показывает практика, в течение 30 рабочих дней.

Бывает так, что в момент исключения объектов из списка город распечатывает на собственников иски, которые утверждают, что их объекты являются самовольными постройками и подлежат сносу. В данном случае, город, при предоставлении противоположного решения комиссии, обязан сразу же отозвать все имеющиеся и противоречащие официальным документам иски. Вся информация об исключении тех или иных самовольных построек подлежит включению в отдельный пункт протокола ГЗК.

При невыполнении заинтересованным лицом принятых на него обязательств, например, сдача экспертизы или оплата штрафных санкций, Протокол тут же подлежит отмене!

Выводы

В заключении отметим, что узаконивание самостроя с помощью МГК — не простое дело. Необходимо пройти огромный комплекс всевозможных процедур правового характера. При этом придется четко распланировать время, чтобы завершить процедуру в срок. Положительный результат могут предвещать только опытные специалисты, которые имеют соответствующие навыки и базовые знания в этой области. Именно они осуществляют консультирование и помогают правильно составлять те или иные бумаги.

Самовольной постройкой является любое, самостоятельно возведенное сооружение, на создание которого не было получено разрешение от администрации населенного пункта, в границах которого оно построено. Сооружение может быть признано самовольным, даже если оно построено на официально оформленном земельном участке (земле).

Какие объекты признаются самостроем

Существует несколько признаков:

• объект построен на участке, не оформленном, или неправильно оформленном в собственность;
• на момент проверки, использование земельного участка не соответствует его категории;
• возведенное здание не прошло согласование в муниципальных структурах;
• здание построено с нарушением градостроительных строительных норм.

Если хотя бы один из перечисленных признаков присутствует, то владельца такой постройки ждут серьезные неприятности. Узаконить права собственности на самовольную постройку, сложно и дорого. Поэтому, лучше, сначала решить все административные проблемы, и только потом приступать к строительным работам. Если же получилось так, что объект уже построен, а проблемы с оформлением еще не решены, то отчаиваться не стоит – для легализации застройки, которая является самовольной, есть несколько возможностей.

Варианты действий для легализации самостроя

По существующему законодательству, есть два варианта решения проблемы – путем согласований с администрацией поселения, и с помощью обращения в судебные инстанции. Оба варианта непростые – в первом случае, придётся не один день побегать по кабинетам, запастись временем и «нервами». Второй вариант потребует больше денег, но дает возможность решить проблему в том случае, когда отказали по первому. Бояться судебного разбирательства не стоит – не узаконенное строение могут заставить снести за счет владельца, особенно, если самострой каким-то образом нарушает права и охраняемые законом интересы, проживающих рядом лиц.

Для легализации самостроя путем административных согласований в муниципальных структурах, в Москве существует две организации, в которые вы можете обратиться: градостроительная земельная комиссия, и комиссия по пресечению самовольного строительства. В других регионах страны есть земельные комиссии, которые созданы для решения вопросов самостроя.