Купить квартиру на аукционе

Как проходят торги арестованным имуществом

На торгах арестованным имуществом продают вещи должников. Они попадают туда по такой схеме.

Заемщик берет деньги у банка или частного займодавца. Чтобы ему дали нужную сумму, он отдает в залог свою собственность — квартиру, машину, предприятие или любое другое имущество, которое по закону может быть предметом залога. В том числе это может быть квартира, чтобы купить которую он и берет деньги, — это ипотека.

Дальше у заемщика не получается погасить долг. Например, начинаются просрочки по ипотеке. И банк предлагает ему отсрочку платежей или реструктуризацию долга. Если это не помогает, банк идет в суд и получает решение, по которому должник обязан вернуть ему сумму — как правило, сумму долга и проценты за просрочку.

Также на торги арестованным имуществом попадают вещи, которые не были предметом залога, но были арестованы по решению суда.

Например, если собственник квартиры сделал в ней незаконную перепланировку и после постановления надзорного органа не привел ее к прежнему состоянию, эту квартиру по решению суда могут выставить на торги.

Или если у человека просто накопились долги, например по алиментам, по требованию кредиторов часть его имущества могут продать на торгах, чтобы эти долги погасить.

После суда дело переходит судебным приставам. Их задача — взыскать долг по кредитному договору. И, если у должника нет денег, чтобы его погасить, они арестовывают заложенное имущество и продают на торгах.

Торги арестованным имуществом регулируются законом об исполнительном производстве. Дополнительно к ним применяются статья 350.2 ГК РФ — для продажи движимого имущества — и закон об ипотеке, если с торгов продается ипотечная недвижимость.

Но сотрудники ФССП, в отличие от арбитражных управляющих, не организовывают торги сами. Они только выносят постановление об их организации и назначают организатора, который потом выбирает ЭТП и проводит аукционы.

Также бывает, что организатором торгов выступает Росимущество и оно само проводит торги. Например, в 2021 году все аукционы в моем регионе — Санкт-Петербурге и Ленинградской области — проходили через организаторов. А в 2022 году многие аукционы проводят сотрудники Росимущества.

Торги арестованным имуществом всегда проходят в режиме реального времени в форме открытого аукциона на повышение цены. То есть каждый участник видит цену, которую предлагают другие участники, и в отведенное время, например в течение , подает свое предложение. Все манипуляции участник торгов делает в личном кабинете в карточке торгов.

На торгах арестованным имуществом, в отличие от банкротных, начальная цена лота может быть гораздо ниже рыночной. Так происходит потому, что имущество продают, чтобы погасить долг, и цену устанавливают исходя из размера этого долга, а не из оценки имущества.

Например, летом 2021 года я видела на торгах трехкомнатную квартиру в городе Колпино с начальной ценой 500 000 . Такой долг был у должника перед взыскателем — я проверила по базе ФССП. Аналогичные квартиры в  районе стоили тогда около 3 000 000 .

Другое отличие от банкротных торгов в том, что на торгах арестованным имуществом обязательно должны быть минимум два участника. Если участник будет только один, торги признают несостоявшимися.

Торги арестованным имуществом могут проходить в два этапа. Но второй этап проводят, только если на первом аукционе имущество не выкупят или первые торги признают несостоявшимися, потому что:

• подано меньше двух заявок на участие;
• на торги пришел только один участник или их вообще не было;
• никто из участников не сделал ставку, которая начальную цену лота;
• победитель торгов в течение пяти дней не выкупил имущество.

Почти во всех случаях на втором аукционе стартовая цена на лот снижается на 15%. Например, если на первом аукционе квартиру предлагали выкупить за 3 000 000 , но он не состоялся, то на втором ее сразу выставят на 450 000  дешевле. Исключение — если повторную продажу назначили, потому что на первых торгах победитель не выкупил имущество.

Где выкладывают информацию о торгах госимуществом

Как и в случае с торгами арестованным имуществом, информацию о торгах госимуществом размещают на . Чтобы найти все предложения, на новом сайте нужно перейти в реестр извещений и в поле «Вид торгов» установить фильтры «Продажа (приватизация) государственного и муниципального имущества» и «Реализация имущества, обращенного в собственность государства». Торги на старом сайте можно найти по ссылке.

Еще информацию о торгах выкладывают на сайте того госоргана, который продает имущество в порядке приватизации.

Если объект продает Росимущество, информацию о торгах также размещают на его сайте и сайтах его территориальных органов в подразделе «Продажа арестованного, конфискованного и иного имущества» раздела «Продажа».

Искать лоты на сайтах-агрегаторах я не рекомендую: не все собирают информацию с , этого можно пропустить интересные лоты.

Этап 5
Совершить сделку купли-продажи после аукциона

После победы на торгах придет уведомление на электронную почту и в письменном виде. В нем указаны даты, в какой период должна пройти сделка купли-продажи.

Если квартиру вы оплачивате своими деньгами.
Для оформления такой сделки нужно:

• Уплатить госпошлину за регистрацию права собственности в Росреестре — 2000 .
• Оплатить услуги КП «УГС» по организации и проведению аукциона, формированию комплекта документов и организации перехода права собственности — 35 000 .
• Оформить нотариальную доверенность на регистраторов. Это требование КП «УГС», чтобы процесс регистрации оформляли их сотрудники, независимо от того, заключался договор сопровождения сделки или нет.
• Назначить день сделки с продавцом. Продавцом выступает представитель юридического лица, через которое правительство Москвы проводит сделку.
• В день сделки подписать договор купли-продажи, предоставить оригиналы квитанций об уплате пошлины и оплате услуг КП «УГС», а также доверенность на регистраторов. Отдать сотрудникам КП «УГС» все документы для регистрации права собственности.
• После регистрации права собственности выдают договор купли-продажи и выписку из ЕГРН. Регистрируют все обычно в течение двух недель. Наша сделка прошла 5 декабря 2019 года, а зарегистрировали нас 16 декабря 2019 года.
• Получить ключи и подписать акт приема-передачи квартиры. По сути, это была формальная встреча, так как квартиру мы видели и в ней ничего не менялось.
• Получить деньги обеспечительного взноса в течение пяти рабочих дней после заключения сделки купли-продажи — они автоматически вернутся на банковский счет, который участник указывает при регистрации на сайте ЕЭТП.

Возврат обеспечительного взноса на торговой площадке

Если в сделке есть ипотечные деньги.
Именно так было у нас. Мы брали ипотеку в ВТБ, чтобы оплатить эту квартиру. В тот момент действовала программа льготной ипотеки, но мы не смогли ей воспользоваться сразу.

Причина — город не может совершать сделку напрямую с покупателем, поэтому реализует квартиры через юридическое лицо. воспринял это как сделку на вторичном рынке, даже несмотря на то, что это была новостройка. В итоге он оставил нам стандартный процент по ипотеке для вторички — 9,5%. В ипотеку мы взяли 7 489 750 .

Для ипотечных сделок срок проведения увеличивается до 15 рабочих дней, а этапы выглядят так.

• Заказать оценку квартиры в компании, аккредитованной банком, — 30 000 .
• Получить новое одобрение на точную сумму по выигранной квартире — 7 489 750 .
• Открыть текущий счет для ипотечного кредита и разместить на нем свой первоначальный взнос. В нашем случае — 833 000 .
• Открыть мастер-счет в любом отделении банка ВТБ — 5000 .
• Застраховать ипотеку по трем рискам — сюда входит страхование имущества, здоровья и жизни, а также титула, то есть защита от утраты права собственности на имущество. На все страховки ушло 59 814 .
• Подготовить и прислать документы: копии паспортов заемщика и поручителя, справку 2-НДФЛ о доходах заемщика, СНИЛС заемщика, правоустанавливающие документы. Правоустанавливающие документы предоставляет КП «УГС» — это выписка из ЕГРН, договор безвозмездного пользования земельным участком, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, экспликация к поэтажному плану, поэтажный план, план квартиры, титул переходящей стройки. Нам этот пакет собирал АО «Мосреалстрой».

Перед сделкой с КП «УГС» нужно:

• Передать документы и информацию для КП «УГС» — ФИО победителя, адрес выкупаемой квартиры, контакты для связи, копии паспорта и СНИЛС, контакты менеджера в банке, где одобрена ипотека.
• Оплатить услуги КП «УГС» по организации и проведению аукциона, формированию комплекта документов и организации перехода права собственности — 35 000 .
• Оформить нотариальную доверенность на регистраторов — 1700 .
• Уплатить госпошлину за регистрацию права собственности в Росреестре.
• Согласовать дату сделки с менеджерами банка и КП «УГС» в рабочий день, который подойдет трем сторонам.

• Подписать договор купли-продажи с КП «УГС».
• Заключить кредитный договор с банком.
• Передать документы менеджерам КП «УГС» для регистрации права собственности.

Дальше нужно дождаться регистрации права собственности. Обычно на это уходит две недели. После регистрации выдадут договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, кредитный договор.

Затем нужно получить ключи и подписать акт приема-передачи квартиры после того, как банк перечислит деньги продавцу.

Уведомление победителю аукциона, в котором указывается период подписания договора купли-продажи в случае покупки за наличные и за ипотечные деньги

Акт выполненных услуг от КП «УГС»

Акт купли-продажи — по сути, стандартный договор

Примеры лотов, которые можно купить на торгах по приватизации

Теперь покажу примеры, какую недвижимость можно купить на торгах госимуществом.

Первый пример — однокомнатная квартира площадью в Ломоносове, на улице Федюнинского, 16. Торги проходили в форме открытого аукциона. Начальная цена — 3 327 747 , итоговая — 3 494 134,35 .

Лот купили сразу — на первом аукционе. То есть на торги без объявления цены он не попал. А участников, судя по протоколу, было всего двое. И победитель сделал всего один шаг — в 166 387,35 .

На «Дом-клике» я нашла два объявления с похожими квартирами — они в соседнем доме. Но этот дом построили раньше того, в котором была аукционная квартира, и их площадь меньше — . При этом их продавали от 3,5 млн рублей.

Даже сейчас, когда спрос на вторичное жилье упал кризиса, высоких ставок по ипотеке и общей неопределенности, думаю, что такая покупка и теперь, и тогда не была выгодной.

Второй пример — однокомнатная квартира площадью в поселке Торковичи Ленинградской области. Торги проходили в формате открытого аукциона. Первоначальная цена — 701 000 .

В аукционе участвовали два человека — одного признали победителем. Ему удалось купить эту квартиру по стартовой цене. То есть ему даже не пришлось делать ставку.

Возможно, дело в том, что этот объект не самый ликвидный: далеко от Санкт-Петербурга и районного центра — города Луги, поэтому другой претендент не повышал цену.

Либо так случилось потому, что в аукционе участвовали родственники — у них одна фамилия. И один участник специально не повышал цену. Такое я встречала на торгах арестованным имуществом.

На «Дом-клике» я нашла только один похожий вариант в  месте — двухкомнатную квартиру за 2 200 000 . Поэтому, вероятно, победителю аукциона удалось сэкономить минимум 1 300 000 . Конечно, при условии, что квартира в хорошем состоянии и ее не нужно капитально ремонтировать.

На «Дом-клике» я нашла только одно объявление с двухкомнатной квартирой в  доме

Как происходит процесс торгов

Торги обычно начинаются в 09:00 по московскому времени.

Участники торгов начинают повышать цену пошагово. Шаг — это величина повышения цены. Он установлен организаторами торгов и изначально указан в описании лота. Обычно шаг составляет до 5%, но бывает и больше.

На странице лота видно, сколько было сделано шагов и как повышается стоимость. Обычно цена повышается на шаг, с другим поведением участников я не сталкивалась: не было такого, что повышает цену сразу на несколько шагов.

Я не чувствую стресса, когда участвую в торгах, но азарт есть точно. Страница торгов обновляется автоматически, поэтому не нужно все время ее обновлять во время торгов и беспокоиться, что пропустишь повышение шага.

Если в течение десяти минут с последней предложенной цены не делается шаг, торги считаются завершенными и определяется победитель — тот, кто сделал последнее предложение и предложил наибольшую цену. В моей практике торги не длились более полутора часов.

Если победить на торгах не удалось, задаток возвращается в течение пяти рабочих дней на расчетный счет, откуда участник сделал перевод. Каждая электронная площадка берет комиссию за свои услуги — от 0,1 до 10% от конечной цены покупки лота. Комиссию выплачивает победитель торгов, она не включена в стоимость квартиры.

Примеры лотов, которые можно выкупить на банкротных торгах

Теперь покажу примеры того, за сколько выкупают недвижимость на торгах по банкротству — именно ради таких объектов в них приходит большинство участников.

Первый пример — земельный участок площадью в Ленинградской области. Его продавали на открытом аукционе с начальной ценой 164 307 . И победителю удалось сразу купить его по этой цене.

Аналогичные участки в  районе продавались по . Получается, что участок выставили на аукцион по цене примерно на 50% ниже рыночной, и для победителя эта сделка была выгодной.

Но так бывает не всегда. Часто или начальная цена определена по рынку, или участников слишком много и они сами сильно поднимают цену. Покажу на другом примере.

Второй пример — на открытом аукционе продавалась квартира площадью в Санкт-Петербурге. Ее начальная цена — 2 629 823,5 , а купили ее в итоге за 4 733 682,3 . Аналогичные квартиры в  районе стоят от 5 500 000 .

Изначально квартира продавалась по цене примерно на 50% ниже рынка. Но  того, что на аукцион подали 41 заявку, ее цена поднялась на 2 103 858,8  и стала всего на  ниже рыночной.

Правда, если внимательно посмотреть фотографии квартиры, то видно, что она нуждается в ремонте. И стоимость ремонта может нивелировать разницу с рыночной ценой.

Таким образом, на банкротных торгах можно найти недвижимость и выкупить ее с хорошей скидкой. Но нужно быть готовым к тому, что кроме вас на такой лот придут и другие участники и сделка может оказаться не такой выгодной.

Где выкладывают информацию о торгах арестованным имуществом

На сайте ФССП удобно искать нужные лоты по названию, расположению, цене и датам. В карточке извещения о каждых торгах есть подробная информация об имуществе, о том, кто организовывает торги, когда можно подать заявку, какие документы для этого нужны, когда и на какой ЭТП пройдет аукцион.

На странице сайта ФССП «Извещения о проведении публичных торгов» указана общая информация обо всех торгах арестованным имуществом

На сайте «ГИС-торги» публикуют информацию обо всех торгах, в которых участвует государство. Он работает в двух версиях: старой и новой. Все торги, объявленные до 31 марта 2022 года, размещены на старой версии, а после — на новой.

Чтобы найти торги арестованным имуществом, на новом сайте нужно перейти в реестр извещений и установить фильтр «Реализация имущества должников» в поле «Вид торгов». Торги на старом сайте можно найти по ссылке.

На сайтах-агрегаторах тоже можно искать лоты с торгов арестованным имуществом. Но подойдут не все площадки: некоторые агрегаторы собирают информацию только по банкротным торгам. Узнать, подойдет сервис или нет, можно через строку «Секции» в форме поиска на главной странице агрегатора. Секций может быть несколько: банкротство, приватизация, арестованное или залоговое имущество. Нам подходит арестованное имущество.

Этап 2
Съездить и посмотреть квартиру

Квартиры мы приезжали смотреть дважды: на показы нет ограничений. Главное — определиться с объектом и успеть подать заявку на участие в электронном аукционе.

Мы посмотрели две квартиры по одному стояку — на 12-м . 15-й этаж в нашем подъезде был последним. Квартира площадью 63,7 м² до торгов стоила 7 683 303 , что нас устраивало. Но связываться с последним этажом не захотелось.

На торги были также выставлены двухкомнатные квартиры площадью в соседних подъездах. Но нас подкупила планировка нашей квартиры — большая комната 21 м² с двумя окнами. И так как у нас разнополые дети, в будущем можно каждому сделать отдельную комнату.

Планировка нашей квартиры. Из комнаты в центре мы собираемся в будущем сделать две

Вид из окна. Недалеко проходит железная дорога

Проблемы торгов госимуществом и банковские торги

Я пытался участвовать в торгах госимуществом, но не стал специализироваться на них. За несколько попыток понял, что госорганы неохотно сообщают, в каком состоянии имущество, а также объект сложнее посмотреть, потому что тяжело дозвониться до контактного лица и согласовать удобное время.

Плюс госорганы обычно предъявляют больше требований к документам потенциальных участников торгов. Поэтому попасть на торги труднее и участников чаще не допускают.

Зато на таких торгах часто появляется имущество по цене значительно ниже рынка. Потому что органы власти обычно не заинтересованы в том, чтобы проводить много этапов торгов — это всегда дополнительные согласования и документы. А с хорошей скидкой имущество точно купят. Правда, этого на таких торгах высокая конкуренция.

предложил вместо торгов госимуществом поискать имущество банков. Они часто распродают неликвидные активы. Например, имущество, на которое банк обратил взыскание по залогу.

В банковских торгах может участвовать любой желающий, и лоты там обычно продают ниже рынка.

Но минус в том, что сейчас нет хорошего агрегатора таких торгов. Придется выходить на сайты крупных банков, искать там вкладку «реализация залогового имущества» или «реализация непрофильных активов» и смотреть, на какой площадке какой актив выставлен.

Удобные в этом плане сайты, например, у Совкомбанка и Москоммерцбанка. А вот у Россельхозбанка придется скачивать с сайта громоздкую таблицу со всем реализуемым имуществом.

Также некоторое имущество банки могут продавать без торгов — по прямому договору купли-продажи. В этом случае можно просто позвонить в банк и сказать, что вы хотите купить объект по  цене. Обычно банк попросит вас прислать коммерческое предложение и либо согласует его, либо откажется.

И с банком можно торговаться. Потому что, если имущество уже не выставляется на торги, значит, банк уже попытался его продать, но у него не получилось. И теперь он перестал тратить время и силы на организацию торгов. Поэтому, скорее всего, согласится продать его по вашей цене.

Различия разных видов торгов

Чаще всего — открытые и закрытые аукционы, иногда — публичные предложения. Прямая продажа и конкурс встречаются редко

Кто может участвовать

Оценивается по рынку или специалистом-оценщиком

Только комиссии банков за перевод задатка и/или оплату лота. Обычно 1% от суммы

Срок оплаты выигранного лота

30 дней после подписания договора купли-продажи

Есть не всегда, и обычно их меньше, чем для арестованного имущества

Открытый аукцион в режиме реального времени

Только те, кто не связан с должником и организатором торгов

Зависит от размера долга — часто ниже рынка

Комиссия площадки — до 10% от цены лота. Банковских комиссий нет, потому что платежи считаются бюджетными: их получает Росимущество

Есть всегда — как минимум залог кредитора. Также могут быть зарегистрированные лица и долги по капремонту или ЖКУ

Открытые аукционы, публичные предложения и продажи без объявления цены. Если лот дешевле 10 000  — прямая продажа

Все, кроме заинтересованных лиц — государственных и муниципальных служащих

Обычно оценивается специалистом

Комиссия площадки — зависит от тарифов

Нет. Такие лоты можно выкупить даже на деньги банка

Какую квартиру мы искали

О том, что нужно расширяться, мы думали давно. Постоянно мониторили рынок, но не могли никак определиться. Смотрели Москву и окрестности: Павшинскую пойму, Одинцово, Красногорск и другие. Думали даже о таунхаусе в 40 километрах от Москвы по Новорижскому шоссе.

В 2019 году я забеременела, и это ускорило процесс: мы четко определили требования к новому жилью. Решили, что это будет двух- или трехкомнатная квартира площадью 55—90 м². Поблизости должны быть детские сады, школы, поликлиники и хорошая транспортная доступность. Бюджет — не более 8,5 млн рублей. Хотели взять ипотеку.

Рассматривали как новостройки, так и квартиры на вторичном рынке.

Новостройки.
В новостройках нас смущали сроки сдачи, надежность застройщиков и их документов. Мы искали комплексы, которые уже готовы или будут сданы в течение года.

Сначала нас заинтересовал ЖК «Мякинино парк» в двух-трех километрах от Москвы по Новорижскому шоссе. Кроме жилых домов там планировались бизнес-центры, красивые прогулочные зоны, набережные, детский сад и школа. Рядом расположены районы Крылатское и Строгино с богатой инфраструктурой. На тот момент трехкомнатная квартира нам в 7,3 млн рублей.

Но там только еще возводили стены, а сдать должны были лишь в  Ждать года до вселения для нас было слишком. Плюс в 2008 году у нас был негативный опыт покупки квартиры в строящемся доме: тогда стройку заморозили и нам пришлось одновременно платить по ипотеке и снимать жилье.

Дом достроили, но с задержкой на два с половиной года. Вкладывать деньги на этапе строительства нам больше не хотелось. Несмотря на введенные эскроу-счета и защиту дольщиков, мы боялись ввязаться в долгострой.

В уже сданных застройщиком комплексах квартиры стоили дорого — примерно на  млн дороже. И в этом случае мы не вписывались в бюджет.

Параллельно мы перебирали варианты в Зеленограде. Он расположен в 25 километрах от Москвы — мы давно присматривались к этому району, так как о нем хорошо отзывались наши знакомые. Там много парков, прогулочные зоны, лес и развитая инфраструктура. Но и здесь квартира в сданном доме была нам не по карману. Например, в ЖК «Жемчужина Зеленограда» в июне 2019 года готовая двухкомнатная квартира площадью стоила около 10 млн рублей.

Вторичка.
На вторичном рынке жилья подходящих вариантов также не было. Нам попадались собственники, сделки с которыми можно легко оспорить в суде. Например, собственник одной из рассматриваемых квартир страдал болезнью Паркинсона. Об этом мы узнали случайно от его родственников.

Владельцы другой продавали квартиру, которая все еще была в собственности у банка. В процессе общения выяснилось, что у них двое маленьких детей и они вложили в квартиру материнский капитал. Они еще не выплатили долг, а потом не могли выделить детям доли, как требует закон. До сделки родители не собирались решать этот вопрос — представления, как и где будут выделены доли, у них вообще не было. При этом они хотели, чтобы мы выплатили их долг и только потом вышли на сделку купли-продажи.

Позже мы вполне могли столкнуться с органами опеки и попечительства, они посчитали, что в сделке ущемлены права детей. Нас могли просто выселить, а дальше затяжные суды.

Затем я стала просматривать предложения от правительства Москвы. Все началось с социальных квартир — это жилье, которое одинокие пожилые люди отдают городу за уход и присмотр за собой. И тут выяснилось, что город строит и продает квартиры в новых домах по программе реновации.

На инвестиционном портале правительства Москвы можно посмотреть не только квартиры, но и помещения для бизнеса, паркинги, землю. Здесь я и нашла подходящие варианты квартир. Их стартовая цена была ниже рыночной.

Мы решили, что попробуем купить квартиру на аукционе в ипотеку.

А если получится и мы выиграем аукцион, то уже после сделки продадим свою однушку в Одинцове. В январе 2020 года, когда все закончилось, мы действительно продали свою квартиру за 5,1 млн рублей. Это позволило нам частично погасить ипотеку за новую квартиру.

Фото нашей однокомнатной квартиры 42 м², которую мы выставили на продажу. Жилая комната площадью 19,8 м²

Совмещенный санузел. Ремонт в квартире новый

Вид из комнаты на коридор

Кухня 8,3 м² с утепленной лоджией

Как проходят торги госимуществом

На торгах госимуществом продают вещи, которые принадлежат государству или муниципалитетам. Это может быть что угодно: телефоны, мебель, древесина, недвижимость, антиквариат и даже животные, например собаки и лошади.

Также на торгах госимуществом продают право аренды государственной и муниципальной собственности — например, офисов или отдельных нежилых зданий, вещи, арестованные или конфискованные таможенной службой, и вещественные доказательства по уголовным делам, которые оформили в федеральную собственность. Но в этой статье я расскажу только о продаже государственной и муниципальной недвижимости — этот процесс называется приватизацией.

Что делать, если выиграли торги

Подписать договор купли-продажи. В течение пяти рабочих дней организатор торгов готовит копию протокола о победителе и договор купли-продажи квартиры. До этого нужно перевести остаток стоимости квартиры по  реквизитам, по которым оплачивали задаток.

Когда документы готовы, их высылают по электронной почте вместе с приглашением подписать договор купли-продажи. Сделать это нужно в офисе организатора торгов — территориальном управлении Росимущества региона.

Записываться в отделение Росимущества не нужно — сотрудники сами звонят и просят прийти в определенное время, поэтому очереди в офисе не бывает. С собой нужно взять только паспорт. На подписание договора уходит

Снять арест с недвижимости. Как правило, на квартиры, участвующие в торгах, судебные приставы ранее наложили арест. Если его не снять, зарегистрировать право собственности невозможно. Поэтому с договором купли-продажи арестованного имущества необходимо сразу обратиться в службу судебных приставов.

В этом разделе я подаю заявление о снятии арестов и запрещений с объекта

В течение 30 дней судебные приставы снимают арест — уведомление об этом приходит на электронную почту, указанную в заявлении.

Зарегистрировать право собственности. Когда арест снимут, можно регистрировать право собственности. Вот какие документы понадобятся:

• Договор купли-продажи.
• Протокол определения победителя торгов.
• Заявление залогодержателя, то есть заявление банка, которому предыдущий собственник задолжал деньги по кредиту.

Чтобы получить заявление, нужно обратиться в банк-залогодержатель. Для этого на официальном сайте банка я находила электронную почту и писала на нее. Банки всегда откликаются и предоставляют заявление в течение недели.

Эти документы нужно подать в Росреестр — я делаю это через офис МФЦ. Через десять дней документы о регистрации права собственности нужно получить в  в офисе МФЦ.

На всю бюрократическую часть после выигрыша торгов обычно уходит один-два месяца.

Встретиться с бывшими владельцами. С ними нужно будет договориться об освобождении квартиры и передаче ключей. Номер телефона владельца никто не даст — ни площадка торгов, ни другие ведомства. Можно попробовать позвонить по домофону прежнему владельцу квартиры. Если он не отвечает — позвонить соседям и спросить о том, как связаться с жильцом. Если такими способами не удалось связаться с жильцом, остается только его «ловить».

Впервые попасть в квартиру можно тогда, когда бывший владелец будет передавать ключи. По закону можно попасть в квартиру сразу после того, как оформите право собственности, если вскрыть замки. У меня такого не было, но такой вариант возможен.

Чаще всего мои встречи с жильцами проходили спокойно, в опасности я себя никогда не чувствовала. Обычно либо соседи, либо бывший собственник выходят на связь. При встрече я представляюсь новым собственником квартиры, показываю документы и объясняю ситуацию примерно так.

«Здравствуйте, меня зовут Татьяна. Дело в том, что ваша квартира была продана банком, и теперь я новый собственник. договориться с вами о датах вашего выезда. Я понимаю, что ситуация сложная, поэтому готова предоставить вам время на переезд».

Большинство людей понимают ситуацию и выезжают добровольно. Один раз у меня просили отсрочку выселения на два месяца — в таких случаях я всегда иду навстречу. Людям нужно найти жилье, иначе они останутся на улице.

Списать долги по коммуналке. Часто у должников есть долги по коммуналке. К новому владельцу они не переходят, но ему нужно будет заплатить долги по капремонту — согласно жилищному кодексу. Снизить размер долга за капремонт невозможно.

Чтобы списать остальные долги, нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию. Заявление может быть произвольным, нужно просто объяснить суть проблемы. Например, я пишу так.

«Я, Татьяна Денисенко, новый собственник квартиры по адресу ул. Пушкина, дом 27, квартира 55. Так как предыдущий собственник квартиры не погасил долг по ЖКУ и по закону он не передается новому собственнику, прошу списать задолженность по коммунальным услугам».

Я покупала квартиру с долгами по коммуналке на 200 000  — их удалось списать. Долг по капремонту составлял 15 000  — его пришлось выплачивать.

В квитанциях за коммунальные услуги, которые кладут в почтовый ящик, указана управляющая компания — в нее нужно обратиться о списании долгов. Иногда неоплаченные квитанции есть в почтовом ящике — должники нечасто их забирают, так как не платят за коммуналку. Иногда я просто жду, когда придет новая квитанция. Заниматься долгами можно сразу после регистрации права собственности.

Мое заявление о списании долгов рассматривали около месяца. Время рассмотрения зависит от конкретного ЖЭУ или управляющей компании. О списании долгов я узнала уже из новой квитанции — она пришла без долга.

Аукционы конфиската, категория — Жилые помещения

1.Жилое помещение, площадью 48,8 кв.м., кад. № 67:27:0021068:600, по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ш. Киевское, д.56, кв.43. Ограничение (обременение) права: ипотека, запрет регистрационных действий, имеется задолженность по лицевому счету

Россия, Смоленск, Киевское шоссе, 56, подъезд 2, этаж 2, кв. 43

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 15.03.2023

1 850 400

2.Жилое помещение, площадью 55,6 кв.м., кад. № 67:02:0450104:73, по адресу: Смоленская область, Вяземский район, д. Новое Село, ул. Центральная, д.1, кв.8. Ограничение (обременение) права: ипотека, запрет регистрационных действий, задолженность по ли

Россия, Краснодарский край, Сочи, Урожайная улица, 71/1к6, подъезд 4, этаж 3, кв. 485

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность
• Прием заявок до: 29.03.2023

13 368 000

2 792 600

4 201 600

3 373 860

Россия, Краснодарский край, городской округ Сочи, село Раздольное, СТ Фундучное, 29

3 633 200

2 937 600

Лот 05-А/1374 Квартира площадью 32,2 кв. м, этаж 1, к/н 64:22:141406:1326, по адресу г. Новоузенск, ул. 1-й микрорайон, д. 3, кв. 3, д-к Администрация Новоузенского МР, н/ц 421 260,00 р, з/д 4 213,00 р;

Россия, Саратовская область, Новоузенск

• Аукцион:
• Собственность: Иная собственность

Лот 05-А/1451 Часть жилого дома площадью 90,10 кв. м, к/н 64:17:120101:314 и з/у площадью 759 кв. м, к/н 64:17:120101:228 по адресу: Краснокутский р-н, с. Лепехинка, ул. Новая, д. 1/1А, д-к Полбина С. Н. Полбин М. М., 297 500,00 р, з/к 2 975,00 р;

Россия, Саратовская область, Краснокутский район, Чкаловское муниципальное образование, село Лепехинка

Лот 05-А/1247 1/4 доля в праве на квартиру площадью 42,2 кв. м, к/н 64:40:010247:1295, зарегистрировано 4 чел., по адресу: г. Балаково, ул. 20 лет ВЛКСМ, д. 55, кв. 8, к. 54, д-к Кафтанова Е. А., н/ц 50 065,00 р, з/д 10 000,00 р;

Россия, Саратовская область, Балаково, улица 20 лет ВЛКСМ, 55

Лот 05-А/1249 ¼ доли в праве на квартиру площадью 35,5 кв. м, по адресу г. Вольск, ул. Фирстова, д. 53/2, кв. 19, д-к Кургузова А. А., н/ц 413 700,00 руб., з/к 82 740,00 р;

1 241 000

Лот № 24 (повторные торги). Комната площадью 12,4 кв. м, кадастровый номер 02:55:030154:634, местонахождение: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский р-н, ул. Победы, д. 18, кв. 45 к.7. Обременение: арест, ипотека, зарегистрированные лица. Инфор

Россия, Республика Башкортостан, Уфа, улица Победы, 18

Лот № 27 (повторные торги). Комната в квартире площадью 13,2 кв. м, кадастровый номер 02:66:010102:2551, местонахождение: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Строителей, д. 77А, кв. 5. Обременение: арест, зарегистрированные лица. Информация о

Россия, Республика Башкортостан, Нефтекамск, улица Строителей, 77А

Как устроены аукционы квартир

Существуют разные аукционы квартир. Я расскажу только о тех, о которых знаю.

Есть торги от Моссоцгарантии — городской службы, которая помогает одиноким пенсионерам и инвалидам безопасно прожить старость. Сотрудники присматривают и ухаживают за стариками. Взамен те отдают свои квартиры городу, который после их смерти выставляет недвижимость на торги.

Кроме этого, есть аукционы, куда попадает жилье должников, например, если человек перестал платить банку и тот реализует квартиру через торги, чтобы покрыть часть долга. Или если человек проходит процедуру банкротства и его жилье выставляют на торги.

Нам такие аукционы не нравились, поскольку в таких квартирах есть следы прежних жильцов. А в некоторых случаях предыдущих жильцов еще, возможно, и придется выселять самостоятельно. Поэтому, когда мы обнаружили аукцион, где можно купить новую квартиру, обрадовались. Расскажу о них подробнее.

С 2012 года в Москве работает казенное предприятие «Управление гражданского строительства». Оно занимается социальными объектами: проектирует и строит дороги, больницы, школы, а еще жилье.

В городе действует программа реновации: ветхие дома сносят, строят новые и переселяют в них жителей. В новых домах остается количество свободных квартир, которые город выставляет на торги.

Мы присмотрели себе квартиру в таком доме в старой части Зеленограда. Всего три минуты ходьбы до платформы, затем 30 минут на «Ласточке» — и мы в центре Москвы. Еще здесь развита инфраструктура: сады, школы, спортивные и творческие секции, парки и транспорт. А пробок меньше, чем в «большой» Москве. Сама сделка нам показалась безопасной и выгодной по нескольким причинам.

Готовность.
Город продает готовое жилье. Поэтому не придется ждать, когда дом достроят, и переживать, его вообще.

Цена ниже рынка.
Стартовая стоимость квартиры на аукционе ниже рыночной. Цена за квадратный метр формируется в зависимости от места расположения и класса строительства жилья. При этом дома могут быть монолитными или панельными, а квартиры — с обычной планировкой и повышенной комфортности.

В 2018 году в Северном районе Москвы цена за квадратный метр до аукциона начиналась с 98 000 , а в центре города доходила до 163 000 . По информации «Циана», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке на тот момент составляла 192 400 .

В процессе торгов стоимость обычно поднимается примерно на  от первоначальной. Бывает, что спрос на квартиры высок, претендентов много, а предложений в доме мало. Тогда стоимость может вырасти даже на 40%. Так, в соседнем с нами 9-м микрорайоне в декабре 2021 года прошли торги по реновационному жилью. Квартира площадью 64 м² на старте стоила 10 млн рублей, а выиграли ее уже за 14 млн рублей.

В чате нашего дома соседи делятся информацией по торгам, которые прошли в 9-м в декабре 2021 года

Квартиры могут уйти с торгов по номиналу, если предложений в доме много или квартира менее востребована. Так, параллельно с нами шли торги по четырехкомнатной квартире в  доме. Был всего один участник аукциона на этот лот, и он приобрел квартиру по номиналу.

Наша квартира площадью 64,2 м² в ноябре 2019 года на старте продаж стоила 7 743 611 . Цена за квадратный метр до аукциона — 120 617 . Мы выкупили ее за 8 322 750 . То есть в процессе аукциона цена выросла на 7%. По нашим подсчетам, это было примерно на 20% ниже рыночной стоимости нового жилья.

В  доме на «Циане» продавались квартиры от перекупщиков — тех, кто купил квартиры на предыдущих торгах. Продавцы не скрывали, что квартиры с муниципальным ремонтом, но продавали их уже по рыночной цене.

Цена за 1 м² в двухкомнатной квартире нашего дома у перекупщиков была 144 500 , а от города по окончании торгов за нашу квартиру — 129 638 . То есть у перекупщиков наша квартира на 1 млн рублей дороже.

Бывали и хитрые схемы. Например, продавцы преподносили муниципальный ремонт как новый косметический. Собственники делали небольшие изменения в квартире, например меняли двери и поверх линолеума стелили ламинат, а также обставляли квартиру мебелью. Наши соседи купили такую «меблированную» квартиру аналогичной площади 64 м² за 10 200 000 , хотя на аукционе с муниципальным ремонтом она стоила не более 8 322 750 .

Дома в 70% случаев сдают с муниципальной отделкой. Для нас это было удобно: можно было въехать в квартиру с двумя маленькими детьми, а ремонт делать поэтапно.

Дальше я расскажу, что делать, чтобы найти и купить квартиру от города.

Этот монолитный дом построен в 2018 году по госпрограммам. Здесь шесть подъездов разной этажности. Наша квартира — на  этаже

Документы по переходу дома из статуса строящегося в готовый под заселение

Как проходят торги при банкротстве

Банкротство — это признание должника финансово несостоятельным. К банкротству прибегают люди или организации, которые накопили много долгов и не могут рассчитаться по ним. По статистике Федресурса, в первом полугодии 2021 года признаны банкротами 88 046 граждан и предпринимателей — это в 2,1 раза больше, чем за  период 2020 года.

Во время банкротства имущество, которое есть у должника, продают на торгах, а вырученные деньги передают кредиторам.

Банкротные торги могут проходить в разных форматах. Чаще всего проводят открытые и закрытые аукционы, иногда — публичные предложения. Прямая продажа и конкурс встречаются редко.

Продавать на банкротных торгах могут любое имущество должника. Например, недвижимость, автомобили, доли в компаниях или общей собственности, акции, оружие, мебель, драгоценности.

Цену на имущество устанавливает арбитражный управляющий. Обычно, чтобы ее определить, он привлекает специалиста-оценщика или изучает предложения на рынке. Но для недвижимости бывает, что она выставляется на торги по кадастровой стоимости, которая может быть ниже рыночной — зависит от региона.

Торги по банкротству популярны, потому что в интернете много предложений от аукционных брокеров. Обычно они обещают научить покупать имущество со скидкой до 90%. Но это возможно только при публичном предложении, когда цена снижается на каждом этапе.

ликвидные лоты до этого этапа торгов, как правило, не доходят: их выкупают еще на аукционах по ценам, близким к рыночным. Поэтому, чтобы не пропустить интересные предложения, рекомендую всегда смотреть на все типы торгов, а не искать только публичные предложения.

Как я делаю ремонт

Необходимо помнить, что квартира с торгов — это кот в мешке. Никогда не знаешь наверняка, что попадется. Главное, быть готовым к тому, что придется выкидывать старый хлам или переделывать древний ремонт.

Ремонт я делаю сама вместе с мужем. Мы покупаем недорогие материалы в «Леруа Мерлене» — в основном обновляем обои, напольное покрытие и двери. Если кухонный гарнитур и сантехника в совсем плохом состоянии, то их тоже меняем. Косметический ремонт однушки 22 м² в 2021 году обошелся мне примерно в 50 000 .

На самый дорогостоящий ремонт я потратила 150 000 . Сюда вошла плитка в санузле, акриловая ванна, новый унитаз, пластиковые окна, межкомнатные двери, обои и линолеум. Обычно дороже всего обходится стеклопакет: на три окна в двух комнатах и кухне я потратила 60 000 . Остальные материалы стоят недорого. На унитаз я потратила примерно 6000 , стоила небольшая акриловая ванна.

Косметический ремонт без помощи строителей можно сделать за один месяц. Здесь, конечно, нужно объективно оценивать свои силы: если никогда не клеили обои, то с первого раза может и не получиться. Лучше заранее определиться с тем, что вам по силам сделать самому, а в чем стоит довериться профессионалам. У меня есть опыт в ремонте собственного жилья, поэтому поклеить обои, постелить линолеум, сделать плинтусы и побелить потолок я могу сама. С электричеством и сантехникой помогает муж.

Лучше всего выбирать спокойные классические тона обоев и пола. Никаких ярких оттенков или крупных рисунков — так будет сложнее продать квартиру. И важно, чтобы все выглядело аккуратно и чисто.

Порой попадаются действительно легкие варианты, обычно они в новостройках или относительно новых домах. Тогда можно просто прибраться и выставлять на продажу, а иногда — наоборот.

Недавно я купила на торгах квартиру в ужасном состоянии. Чтобы привести ее в нормальный вид, понадобится выбросить старую мебель, поклеить обои, постелить линолеум, убрать старую фанеру с потолка и побелить его. Думаю, с бюджетными материалами ремонт обойдется в 60 000 , так как площадь небольшая.

С таким ремонтом я справлюсь легко. Мне повезло, что обои поклеены давно и наполовину оторваны, их будет гораздо легче снимать. Линолеум тоже легко снимается. Если будут проблемы с электричеством или проводкой, то у меня есть знакомый электрик. В остальных случаях я нанимаю специалистов через «Авито». Обычно звоню и спрашиваю, подъехать в удобное для меня время.

Квартиры я продаю через «Авито», фотографии делаю на телефон. В среднем покупатель находится через один-два месяца. Квартиры я выставляю на продажу по рыночной стоимости и не занижаю цену. Пока что проблем с продажей квартир не было — как показывает практика, на каждую находится покупатель.

По закону, если квартира в собственности менее трех лет, с ее продажи нужно уплатить налог 13%. Он исчисляется с разницы между ценой покупки и продажи. К примеру, если квартиру купили за 2 000 000 , а продали за 3 000 000 , с суммы 1 000 000  уплачивается налог 13%.

Подавать декларацию нужно в следующем после продажи календарном году в период с 1 января по 30 апреля, а заплатить НДФЛ из декларации — до 15 июля года. Я обращаюсь к специалисту, и он помогает мне подготовить декларацию. Специалисты также есть и при налоговых инспекциях. Для декларации им нужен паспорт, ИНН, копии договора покупки и продажи квартиры.

Как я выбираю квартиру на торгах

ЭТП выставляют лоты на сайте «ГИС Торги» в разделе «Реестр лотов». Там содержится информация об имуществе:

• кадастровые данные;
• сведения об арестах, запрещениях и обременениях;
• извещения о предстоящих торгах;
• на какой площадке они будут проходить и в какое время.

Так выглядит лот на сайте ГИС «Торги»

Фото квартиры и дома. Интересующую квартиру не удастся посмотреть вживую — к имуществу просто нет доступа. Фото квартир в описании лотов встречаются редко, поскольку самостоятельно банки не ходят и не фотографируют недвижимость. Иногда фотографии есть, если они были сделаны ранее: например, когда сами должники ее покупали.

Важно учесть, что снимки могут быть старыми, поэтому квартира на самом деле выглядит хуже. В лотах чаще всего есть фото дома, где находится квартира. Если это новостройка, то высока вероятность того, что квартира будет в приличном состоянии.

Проверка квартиры по ЕГРН. Чтобы проверить историю квартиры, я всегда заказываю выписку из ЕГРН о переходах права собственности. Получить выписку может любой желающий, для этого нужно знать точный адрес квартиры — он указан в описании лота.

Выписку я заказываю в офисе «Мои документы» — для получения нужен паспорт и заполненное на месте заявление. Затем в терминале офиса уплачиваю госпошлину 200 . Справка будет готова в течение пяти рабочих дней, забрать ее можно в  офисе, где подавали заявление.

Из выписки ЕГРН можно узнать:

• Кто собственник квартиры.
• В каком году ее приобрели.
• Сведения о кадастровой стоимости.
• Сколько сделок по отчуждению квартиры было проведено с момента первой регистрации права собственности — если квартиру перепродавали пять раз за год, появляются подозрения, что с ней не так. Например, недобропорядочные соседи, квартира после пожара или есть дефекты электропроводки.
• на квартире аресты, ограничения или обременения — здесь видно, долги по коммуналке и капремонту. Эта информация пригодится для оценки будущих затрат на квартиру.

Если на торги попадает недвижимость, которую передали банку в залог, там могут на законных основаниях проживать люди, отказавшиеся от участия в приватизации. Узнать эту деталь можно из договора приватизации — он есть в пакете документов в лоте.

По жилищному кодексу, если лицо отказалось от приватизации, у него сохраняется право проживания в этой квартире. Выселить его нельзя — даже через суд. Остается только вариант, что человек согласится покинуть жилище добровольно.

Проверка решения суда. При оценке лота я смотрю решения судов — они есть в свободном доступе на сайтах областных судов или на портале ГАС «Правосудие». Единственное возможное решение суда в случае изъятия по неуплате ипотеки — обращение взыскания на заложенное имущество и установление начальной цены продажи квартиры. Обычно решение выносит районный суд. Если владелец квартиры обжаловал его в суде региона, но и там потерпел неудачу, последнее слово за Верховным судом.

Проверять решения судов нужно для того, чтобы понять, насколько сложно будет выселять человека из квартиры. Есть упертые должники, которые пишут многочисленные жалобы и постоянно ходят в суд. Выселить таких граждан займет больше времени.

Оценка ликвидности. Необходимо учитывать ликвидность и понимать, сколько заработаешь на квартире. Главное, чтобы цена была существенно ниже рыночной.

Цены на недвижимость я сравниваю на «Авито» и «Циане» — смотрю подобные варианты в конкретном районе. Затем прикидываю, сколько денег потрачу на ремонт: представляю худшее и отталкиваюсь от этого. Пока максимально на ремонт я тратила 150 000 .

Если цена привлекательная, история недвижимости не настораживает, а жильцы не ходят по судам — тогда лот хороший, можно брать.